Покупка любой недвижимости всегда сопряжена со значительными расходами личного и семейного бюджета. При этом существует много юридических рисков потери как средств так и приобретенной недвижимости. Как правило эти риски связаны либо с личностью продавца, либо с характеристиками объекта недвижимости. Последующее обращение в суд иногда не приводит к положительному результату. Чтобы не оказаться в такой ситуации необходимо предварительно провести юридическую чистоту объекта недвижимости для того чтобы нивелировать возможные риски.
Какие документы нужно проверить для совершения сделки купли-продажи?
В п. 2 ст. 223 ГК РФ прописано, что гражданин может считаться владельцем некоторого объекта недвижимости только после того, как его право на это имущество зарегистрировано в порядке, предусмотренном законом.
Продавец и покупатель могут договариваться на словах, составлять предварительные договору. Но пока они не обратятся в Регистрационную палату и не предоставят необходимые документы, право собственности к новому владельцу не перейдет. Сотруднику Росреестра необходимо передать 3 (три) экземпляра договора купли-продажи, квитанцию об оплате государственной пошлины. Если продавец женат/замужем, он должен иметь при себе нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку. Один экземпляр договора остается непосредственно в Росреестре.
Но непосредственно для заключения сделки потребуются и иные документы, в частности, подтверждающие юридическую чистоту объекта. Необходимо убедиться в их подлинности.
Покупатель имеет право проверить следующие документы:
- Правоустанавливающие. Продавец обязан подтвердить, что является собственником квартиры, дома, иного объекта. Это можно сделать при помощи договора купли-продажи, выписки из ЕГРН (запросить ее можно и самостоятельно для проверки), свидетельства о праве собственности и т. д. Если продавец действует по доверенности, она должна быть заверена нотариально и иметь QR-код. На сайте ФНП можно проверить, выдавалась ли доверенность на самом деле, полномочия ее получателя.
- Определяющие права третьих лиц на проживание в квартире. К этой группе документов относятся справки по формам №9 и №12. Они позволяют проверить, кто проживает в квартире, был прописан ранее и по какой причине выписан. Может оказаться, что здесь проживал гражданин, получивший срок в колонии. Потом он вернется сюда жить с полным на то правом.
- Подтверждающие наличие/отсутствие задолженностей по налогам, за поставленные коммунальные услуги и т. д.
- Иные документы, относящиеся к данному объекту и позволяющие проверить его юридическую чистоту.
Данный перечень не является исчерпывающим. Покупатель имеет право проверить, например, технический и кадастровый паспорта, наличие обременений со стороны суда или ФССП.
Правоустанавливающие документы
Документы данной группы подтверждают, что продавец законно владеет некоторым имуществом. Он мог стать собственником на следующих основаниях:
- покупка у застройщика, физического или юридического лица. Право собственности подтверждается договором купли-продажи, актом приема-передачи. Продать можно даже будущее право владения, на данный момент времени подтвержденное договором долевого участия. В этом случае зарегистрировать право собственности можно только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи с застройщиком;
- дарение. Подобная операция обязательно подтверждается договором. Его подписывают даритель и получатель. Далее на основании этого документа необходимые записи вносятся в Росреестр;
- приватизация. Ранее владелец мог проживать в данной квартире на основании договора соцнайма. Потом он заключил с муниципалитетом сделку и получил недвижимость в собственность. В этом случае у него на руках должно быть постановление о приватизации;
- наследование: по закону или по завещанию. В любом случае наследник сначала получает у нотариуса соответствующее свидетельство, потом обращается в Росреестр для регистрации права собственности на объект;
- рента и пожизненное содержание. Собственник квартиры имеет право заключить договор с любым лицом, в соответствии с которым передает последнему права на свою недвижимость. Вторая сторона обязуется за это выполнять определенные действия, например, оплачивать услуги ЖКХ, покупать необходимые продукты, лекарства и т. д. За получателем ренты (собственником квартиры) при этом остается право проживать в ней до самой смерти. Договор ренты заверяется в нотариальном порядке. Он и будет считаться правоустанавливающим документом;
- решение суда. Нередко право собственности на некоторую недвижимость приходится доказывать через суд, например, при разводе, наличии споров с застройщиком, предыдущим владельцем и т. д. Далее на основании вынесенного и вступившего в законную силу решения можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности. Именно судебное решение и будет считаться правоустанавливающим документом.
Владельцем квартиры или ее части может быть несовершеннолетний. Но в плане правоустанавливающих документов при этом ничего не меняется. Ему могли подарить квартиру. Он мог стать участником приватизации. В то же время несовершеннолетний не может самостоятельно принимать решения о продаже своего имущества. Требуется согласие родителей (иных законных представителей) и органов опеки.
Есть еще один важный момент. В квартире даже единственного собственника могут быть прописаны его несовершеннолетние родственники. Лучше, если они будут выписаны до заключения сделки. Иначе решать проблему придется через суд. Просто так заставить несовершеннолетнего выписаться из квартиры невозможно. Опека обычно выступает против подобных процедур. То, что родители продали квартиру, значения не имеет.
Поговорим подробнее о вышеупомянутых документах.
Свидетельство о праве собственности
Выше перечислены все возможные правоустанавливающие документы. Но именно право собственности можно подтвердить только одной бумагой. Еще несколько лет назад владелец получал в Росреестре свидетельство о праве собственности. Его обязательные реквизиты:
- правоустанавливающие документы, ставшие основанием для выдачи свидетельства. Обязательно указывался номер договора (постановления), дата подписания и т. д.;
- информация о владельце, включая паспортные данные, адрес по прописке;
- сведения об объекте недвижимости (адрес, метраж, этаж, иные характеристики);
- вид права. Объект может находиться в собственности, аренде. Его можно передать в бессрочное пользование на определенных условиях и т. д.;
- кадастровый номер;
- какое подразделение Росреестра выдало свидетельство.
Обязательно делалась отметка о том, что сведения, обозначенные в свидетельстве, внесены в Росреестр.
В качестве дополнения собственник недвижимости мог обратиться в ЕГРН и запросить выписку. Формально в ней значатся те же данные, что и в свидетельстве. Позднее свидетельства были упразднены. На текущий момент времени выдаются только выписки. Те, что уже находятся на руках, действительны.
Покупатель в целях предосторожности может самостоятельно запросить выписку. Информация в ней абсолютно открыта для всех желающих. Выписка из ЕГРН имеет и еще одно преимущество. В ней отображаются имеющиеся обременения, наложенные судом, ФССП, иными структурами.
Выписка из ЕГРН
В 2021 году именно выписка из ЕГРН является документом, в котором обозначены все собственники квартиры, частного дома или иного объекта недвижимости. На основании выписки уже можно делать первоначальные выводы о том, стоит заключать договор купли-продажи или нет.
Министерство экономического развития утвердило следующие виды выписок:
- Об основных характеристиках. Эта разновидность выписки используется чаще всего. Из нее можно узнать, кому принадлежит объект, есть ли действующие обременения. Можно получить информацию и о параметрах объекта: адресе, метраже и т. д.
- О переходе прав собственности. Из такой выписки можно узнать, кому квартира принадлежала, начиная с 1998 года. Но эти данные должны содержаться в ЕГРН.
- О правах конкретного лица на владение объектами недвижимости.
Есть еще несколько видов выписок. Но для оформления договора купли-продажи они не нужны. В них отражается иная информация.
Первый вариант выписки (Об основных характеристиках) позволит узнать, кто сейчас владеет квартирой, нет ли ограничений, наложенных судом. Здесь важно знать еще один момент. Нередко сделки купли-продажи оспаривают даже не предыдущие владельцы, а лица, жившие в этой квартире десять и более лет назад. Например, дети узнают, что родители обманули их с приватизацией или не выделили долю при использовании маткапитала. Чтобы минимизировать вероятность подобных ситуаций, лучше запросить и выписку о переходе прав.
При получении расширенной выписки особое следует проверять:
- Сколько лет квартира находится в собственности. Если ее продают, например, сразу после вступления в наследство, возможно стоит отказаться от сделки. Могут появиться иные наследники, претендующие на свою долю. Оптимальный вариант — владение в течение десяти лет и более. В этом случае уже никто не сможет оспорить предшествующую сделку.
- Как часто квартиру перепродают. Если каждые год-два, возможно наличие скрытых проблем, например, пьющих соседей или протекающей крыши.
Проверить данные по обременениям можно по обычной и расширенной выпискам. При наличии ограничений Росреестр не зарегистрирует новый договор купли-продажи. Но для получения максимально подробной информации лучше заказывать расширенный вариант. Из нее можно узнать:
- по какому адресу находится квартира, на каком этаже, какая площадь значится по документам;
- кто владеет квартирой на текущий момент времени;
- когда и по каким основаниям квартира переходила к новому владельцу;
- когда текущий собственник вступил в свои права владения, на каком основании (решение суда, покупка, наследование, приватизация и т. д.);
- установлены ли обременения и кем;
- кадастровую стоимость.
Для получения выписки можно обращаться непосредственно в Росреестр, МФЦ или воспользоваться услугами многочисленных интернет-ресурсов. Стоимость документа — 250-400 рублей. Срок подготовки — от нескольких часов до 3-х суток. Преимущественно выписка предоставляется в электронном формате.
Справки по форме № 9 и №12
В идеальном случае в продаваемой квартире никто не прописан. Но бывают и ситуации, когда сам бывший владелец или члены его семьи отказываются выписываться добровольно. Вопрос легко решить через суд, но на это нужны время и деньги.
Чтобы не тратить месяцы на уговоры, оплату услуг юриста и судебные разбирательства, можно запросить у продавца следующие документы:
- справка по форме №9. В ней значатся все, кто прописан в квартире на данный момент времени;
- справка по форме № 12. В идеальном варианте в ней никто не значится. Но в квартире могут быть прописаны лица, находящиеся в колонии, тюрьме, на поселении, в детском доме. Рано или поздно они могут появиться на пороге уже проданной квартиры. Новому собственнику придется через суд отстаивать права на недвижимость;
- выписка из домовой книги. Формально этот документ уже не действует. Но по нему можно узнать, кто и когда был прописан на интересующих квадратных метрах.
Если в справке по форме №12 значится хоть кто-нибудь, от сделки лучше отказаться. Чаще всего в ней значатся те, кого выписали по решению суда и в заочном формате. В этом случае у выписанного гражданина при наличии веских оснований есть возможность оспорить решение суда и прописаться в квартире. Для нового собственника подобный исход чаще всего связан с дополнительными расходами.
В оптимальном случае продавец предоставляет выписки из поквартирной или домовой книги. Но их отменили официально. И даже архивные данные в некоторых регионах не выдают. Все зависит от правил, установленных на уровне конкретной области или края. Если же архивную справку №9 не выдают, придется тщательно изучать действующие формы.
Важно отметить, что закон не обязывает продавца срочно выписываться из квартиры перед подписанием договора купли-продажи. Не обязан он и выписывать родственников. Достаточно только указать в договоре, кто прописан в квартире. Покупателю остается самостоятельно решать, нужны ли ему подобные проблемы.
Стороны могут договориться и указать в договоре, к какому времени все должны быть выписаны из квартиры. Но важно понимать, что сотрудники Росреестра не будут следить за исполнением этого пункта договора. Если продавец не выполнит свое обещание, новому собственнику придется обращаться в суд.
Но могут возникнуть проблемы, если хотя бы одному из прописанных еще нет 18-ти лет. У ребенка должно быть новое место жительства. Судья отправит запрос в органы опеки. Процесс может затянуться на месяцы и годы.
Справка о долгах за коммунальные услуги
Формально новый собственник может не переживать, если продавец не оплачивал какие-либо услуги. Ресурсоснабжающие организации не имеют права требовать с него погашения задолженности. Но и здесь возможны проблемные моменты, которых лучше избежать.
Поставщики услуг часто подают в суд уже на нового владельца, угрожают, что отключат воду, газ, электроэнергию. Покупатель может достаточно легко решить эту проблему. Потребуется только выписка из ЕГРН с указанием даты перехода права собственности. Но суды — это всегда потеря времени, энергии, денег. Лучше решить проблему до покупки квартиры.
Не стоит забывать и о том, что на новому собственнику все же придется оплачивать задолженность по взносам на капремонт. Если продавец годами игнорировал платежки, сумма может накопиться значительная.
Для проверки информации по долгам за коммунальные услуги можно запросить копию лицевого счета. В нем значится, сколько человек прописано, сколько надлежит платить, когда поступала последняя сумма.
Из лицевого счета можно также узнать, есть ли в доме мусоропровод, подключено ли здание к системе горячего водоснабжения и т. д.
В Москве можно запросить ЕЖД — единый жилищный документ. В нем значатся данные:
- выписка из финансово-лицевого счета;
- о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- о прописанных лицах (как в домовой книге);
- менялся ли адрес и т. д.
Для получения ЕЖД достаточно обратиться в МФЦ или подать заявку онлайн через Госуслуги. Предоставят его в тот же день. Плата за услугу не берется.
Благодаря ЕЖД существенно сокращается время проверки квартиры. Не приходится обращаться в паспортный стол для получения выписки из домовой книги, посещать управляющую компанию и т. д. Но важно отметить, что ЕЖД выдаются только в Москве. На федеральном уровне такие документы к рассмотрению не принимаются.
Для проверки наличия/отсутствия долгов можно обойти все ресурсоснабжающие компании, запросить в каждой отдельную справку. Это же относится к Фонду капремонта. Но для ускорения процесса лучше получить лицевой счет или ЕЖД.
Паспорт продавца
Личность продавца, его данные нужно изучать особенно тщательно. Начитать следует с паспорта или иного удостоверения личности.
Первый шаг — визуальный осмотр документа, сравнение фотографии и «оригинала». Но, если паспорт выдан несколько лет назад, не стоит забывать про возможные возрастные изменения.
Если на первый взгляд все хорошо, можно переходить к более серьезной проверке. Для этого необходимо:
- зайти на сайт ГУ по вопросам миграции при МВД РФ;
- из перечня общедоступных сервисов выбрать «Проверку паспорта»;
- ввести данные документа и контрольный код со страницы.
Если паспорт принадлежит умершему человеку, значится в списке утерянных и т. д., на экране появится соответствующая запись.
Некоторые категории граждан живут без паспортов. В этом случае у продавца может быть один из следующих документов:
- паспорт моряка. Получить его может только тот, кто работает на судне;
- загранпаспорт. Внутри страны практически не используется, но с его помощью также можно подтвердить личность;
- временное удостоверение личности. Его выдают, если стандартный паспорт по каким-либо причинам утрачен и еще не восстановлен;
- удостоверение личности военнослужащего. Получить его могут офицеры и прапорщики.
В отдельных случаях продавец просто отказывается предъявить паспорт и передавать его в чужие руки. Лучше не спорить, а, например, предложить вместе провести необходимые проверки или предоставить копию (серию и номер) документа
Иные документы
В лучшем для покупателя случае у квартиры один собственник, для оплаты использовались только собственные средства. Продавец не состоит в браке, не оплачивал даже часть недвижимости за счет маткапитала или ипотечного кредита. Если это так, перечисленных ранее документов достаточно для проверки.
Но идеальные ситуации случаются крайне редко. На практике это означает, что проверку придется продолжить. Необходимо уточнить:
- отличается ли цена продажи от кадастровой;
- не находится ли квартира в залоге у банка;
- наличие/отсутствие неузаконенных перепланировок;
- не является ли продавец пациентом психоневрологического или наркологического диспансера;
- не использовались ли средства материнского капитала для оплаты части недвижимости.
Даже один положительный ответ — это возможные проблемы в будущем, например, претензии со стороны кредитора или детей продавца, которым не выделили доли.
Справка из банка о погашении задолженности
Большая часть квартир покупается с привлечением кредитных денег. Недвижимость передается банку в залог. Пока задолженность не погашена, продать ее без согласия кредитора нельзя. Если это сделать, банк имеет право опротестовать сделку.
Чтобы не становиться третьим лицом в судебном споре, лучше сразу попросить продавца предоставить справку о закрытии долга. Для надежности в банк необходимо идти вместе. Собственник утверждает, что кредитор не выдает такие справки или принес бумажку без печатей? Лучше отказаться от сделки.
Долги перед банком — не единственно возможные. Аресты могут быть наложены судом, ФССП. Нельзя забывать и про возможную процедуру банкротства. Для проверки информации необходимо:
- зайти на сайт ФССП и воспользоваться специальным сервисом. Потребуются ФИО и дата рождения продавца;
- проверить информацию на сайтах городского, мирового, арбитражного судов по месту жительства собственника. Возможно, что решения вынесены, но данные еще не переданы приставам для возбуждения исполнительных производств.
Если на квартиру не наложен арест, владелец вправе ее продавать. Покупатель может купить такую недвижимость, но лучше иметь заранее всю необходимую информацию. Для внесения оплаты лучше открыть депозит.
Кадастровый и технический паспорта
Собственники квартир часто проводят перепланировки, но не оформляют их официально. Узнать, соответствует ли реальная планировка официальной, поможет технический паспорт. Проблема заключается в том, что именно текущий собственник будет отвечать за перенесенные дверные проемы, измененную площадь санузла и прочие переделки.
Если жилищная комиссия выявит неузаконенные перепланировки, владельца квартиры могут:
- оштрафовать на основании КоАП РФ;
- обязать вернуть помещение в первоначальное состояние.
В худшем случае владельцу придется оплачивать ремонт всего здания, если предыдущий собственник, например, снес часть несущей стены, появились трещины в фундаменте и т. д. И покупатель даже не сможет предъявить претензии продавцу. Он мог проверить состояние квартиры, но не сделал это.
Для получения предварительной информации достаточно изучить выписку из ЕГРН. В ней обязательно будет план квартиры.
Если же нужны исчерпывающие данные, придется настаивать на том, чтобы продавец обратился в МФЦ или БТИ для получения техпаспорта. Покупателю документ не выдадут.
Ранее план квартиры включался и в кадастровый паспорт. К настоящему моменту их отменили в качестве самостоятельного документа.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Нередки ситуации, когда продавец через месяц-два после продажи заявляет, что на момент сделки находился под воздействием психотропных препаратов или вообще признан недееспособным. И ему удавалось признать договор недействительным. Покупатель остается ни с чем.
Чтобы не сталкиваться с подобными ситуациями, следует затребовать у продавца справки из ПНД и НД. Запросить эти документы может и нотариус, если сделка оформляется через него.
Справка из наркологического диспансера не подтвердит вменяемость продавца. Но покупатель получит гарантию, что владелец не употребляет наркотики и алкогольные напитки.
Если какое-либо лицо, признанное недееспособным, решит продать свою квартиру, родственники, опекуны имеют право опротестовать сделку. Да и сотрудник Росреестра может не принять договор на регистрацию, если действия продавца будут не адекватными.
Согласие супруга/супруги
Если квартира куплена в браке, потребуется согласие супруга/супруги. Не имеет значения, кто является собственником по документам. Но в этом правиле есть исключения. Согласие не потребуется, если:
- квартира является добрачным имуществом мужа или жены;
- недвижимость получена одним из супругов в дар или перешла в качестве наследства;
- есть действующий брачный договор, предусматривающий раздельное владение имуществом.
Во всех иных случаях потребуется согласие. Подписать его необходимо в присутствии нотариуса.
Какие документы нужны, если использовался маткапитал?
Почти все получатели семейного капитала направляют его на улучшение жилищных условий. На практике это означает усложнение процедуры продажи квартиры. Владелец сертификата обязан выделить доли супругу и детям. Соответственно, несовершеннолетние будут совладельцами недвижимости.
Для ее дальнейшей продажи недостаточно только желания родителей. Потребуется согласие органов опеки. Инспектор обязан убедиться, что детям будет предоставлено новое жилье. И его характеристики должны быть не хуже, чем у продаваемой квартиры.
Доверять продавцу на слово в данном вопросе не стоит. Лучше обратиться непосредственно в опеку и узнать, выдано ли официальное разрешение на продажу конкретной квартиры. Доверенность
Многие собственники не занимаются лично вопросами продажи недвижимости, а передоверяют их родственнику или юристу. В этом случае на представителя оформляется доверенность с указанием полномочий. Документ подписывают в присутствии нотариуса. Собственник может передоверить любые процессы, связанные с подписанием договора, передачей его в Росреестр, получением денег.
Но не стоит забывать, что доверенности тоже подделывают. Проверить подлинность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Сделать это можно по номеру, дате и данным нотариуса. Если есть QR-код можно отсканировать его при помощи смартфона и проверить через ресурс ФНП.
Как вариант, можно обратиться к любому нотариусу. Достаточно иметь при себе копию документа. Ответ дадут сразу.
Непосредственно процесс покупки — достаточно простой процесс. В Росреестр предоставляется подписанный сторонами договор, квитанция об оплате государственной пошлины и удостоверения личности продавца и покупателя. Подавать документы можно через МФЦ, а договор для надежности подписывать в присутствии нотариуса.
Формально закон не предусматривает иные дополнительные действия. Но в интересах покупателя провести тщательную проверку выбранного объекта. Внимание уделяется прописанным лицам, собственникам, дееспособности продавца, его полномочиям, проведенным перепланировкам.
