НП «ЖКХ Контроль» Псковской области отвечает на давно наболевшие темы «ЖКХ Псковской области вопросы и ответы». Напоминаем, что по Псковской области работает телефон горячей линии «ЖКХ Контроль» 8 (953) 235 67 67, понедельник-пятница с 10 до 17 часов. Сегодня мы поговорим об управлении многоквартирным домом.
Лучший вариант расстаться с неугодной управляющей компанией — сменить способ управления многоквартирным домом или доверить его обслуживание другой управляющей организации. Как мирно «развестись» с прежней компанией и выстроить новые отношения, разбираемся с руководителем центра НП «ЖКХ Контроль» Псковской области Семёном Никоновым.
Зачем менять способ управления?
Поводов для смены способа управления домом или управляющей компании может быть несколько:
— неполучение прежней управляющей компанией лицензии;
— недовольство работой прежних управленцев, нарушение ими жилищного законодательства;
— желание копить взносы на капитальный ремонт на специальном счете дома и распоряжаться ими самостоятельно;
— незаконное присвоение и использование управляющей организацией подвалов, чердаков и другого общего имущества собственников;
— плачевное состояние общего имущества дома, привести в порядок которое можно, только взяв власть в свои руки.
Вариант первый. Смена способа управления.
Жилищный кодекс позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в любой момент сменить способ управления – независимо от того, на какой срок был заключен договор с действующей управляющей компанией.
Три шага к смене способа управления.
Шаг № 1. Определение бюджета дома.
Первое, с чего следует начинать путь к самостоятельному управлению, — прикинуть, на что будет ремонтироваться и содержаться дом, когда управление перейдет в руки собственников, просчитать, сколько денег нужно собирать ежемесячно, чтобы покрывать все возможные расходы.
Шаг № 2. «Развод» с управляющей компанией.
Расторжение договорных отношений необходимо официально оформить. Должна быть согласована дата перехода на новый способ управления. На этот день необходимо снять показания приборов учета. Передача общего имущества осуществляется на основании актов приемки-передачи, в которых должно быть указано, что и в каком состоянии передается. Перед тем, как попрощаться, следует проверить исполнение договора управления, выяснить, выполнены ли запланированные работы на доме. Если нет – добиться их выполнения либо возврата денег.
Шаг № 3. Изменение способа управления – создание ТСЖ.
Один из вариантов взять управление домом в свои руки — создать товарищество собственников жилья. ТСЖ создается по решению общего собрания.
Правление ТСЖ обязано уведомить надзорные органы о создании товарищества и разместить информацию о нем на сайте «Реформа ЖКХ». На первом этапе своей деятельности ТСЖ может заключить договор на обслуживание дома с любой управляющей компанией, а впоследствии, набравшись опыта, заняться самостоятельной эксплуатацией дома, заключив прямые договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.
Собственники могут открыть специальный счет, на котором они будут копить взносы на капремонт – в этом гарантия сохранности этих целевых средств и использования их только на нужды дома. Даже если созданный ТСЖ не ведет управление самостоятельно, весьма желательно иметь свой расчетный счет, где можно будет, например, аккумулировать средства резервного фонда.
Вариант второй. Смена управляющей компании.
Способ № 1. По решению общего собрания. Такая процедура всегда предпочтительнее, поскольку в этом случае сами собственники выбирают новых управленцев, которым они готовы доверить свой дом.
Способ № 2. С помощью органов местного самоуправления. Таким способом можно воспользоваться, если у собственников есть претензии к выполнению управляющей компанией договорных обязательств. В этом случае на основании обращения собственников муниципалитет в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Если проверка подтвердит факты нарушений, орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой или изменении способа управления данным домом.
Способ № 3. Отзыв лицензии. Возможен при наличии серьезных нарушений жилищного законодательства со стороны управляющей компании. Для этого собственники должны направить обращение в органы государственного жилищного надзора.
В любом случае выбор новой управляющей организации целесообразно проводить через проведение торгов (процедура open book). Несколько управляющих компаний-претендентов предоставляют подробную смету на содержание общего имущества дома, и собственники выбирают оптимальный по соотношению цена-качество вариант.
Семён Никонов,
руководитель центра НП «ЖКХ Контроль» Псковской области – Какое бы решение ни приняли собственники — сменить способ управления или доверить дом новой управляющей организации, – не самоустраняйтесь от управления, в первую очередь, следите за бюджетом дома. Контроль финансов — залог успеха. Проверяйте, сколько денег потрачено на ремонт и обслуживание дома, на оплату коммунальных услуг и по всем остальным пунктам сметы. Пока вы сами не станете спрашивать с обслуживающей организации за каждую потраченную копейку, за каждый неубранный подъезд – толку не будет. В доме должен появиться реальный и полномочный хозяин — заказчик работ, который не просто разбирается в сфере ЖКХ и смотрит за домом, но еще и несет ответственность ответственность за свою деятельность.
Загрузка ...
