Центр общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области уже 12 лет проводит правовое просвещение собственников помещений в МКД и получателей жилищно-коммунальных услуг в жилищной и коммунальной отрасли.
ЦОК видит, как растет уровень знаний людей, как люди все глубже осознают свою роль и свои права в жилищной и коммунальной сфере. 6-12 лет назад в Тверскую областную правозащитную организацию «Качество жизни», на базе которой позднее образовался Центр общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области, поступали достаточно простые вопросы. Например, почему нас обманули с приватизацией квартир. Почему не делают капремонт. Что еще за «общее собрание», как это собрание проводится, как составить его протокол и как подсчитывать голоса. Что такое «общее имущество», почему именно я должен платить за его содержание и почему мои соседи могут что-то решить за меня и без меня.
В последние годы такие простые вопросы поступают все реже. Из чего лично я делаю вывод, что значительная часть собственников помещений в МКД и получателей жилищно-коммунальных услуг в Тверской области, обладает, как минимум, первичными знаниями в сфере жилищного и коммунального законодательства, усвоила нормы, связанные с коллегиальным управлением общей собственностью, и умеет применять это на практике.
Все чаще я и мои коллеги слышим: «Да собрание-то мы проведем. Нам надо понять, какое именно надо принять решение, чтобы наша сложная проблема перестала портить нам жизнь». Иногда вопросы собственников бывают настолько глубокими и сложными, что приводят в замешательство не только нас, волонтеров ЦОК, но и органы власти, прокуратуру и даже суды.
Приведу несколько примеров из практики Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области.
ГЖИ выявила, что на спецсчет на капитальный ремонт, владельцем которого является управляющая компания, поступило менее 50% взносов, которые должны быть начислены. В полном соответствии с действующим законодательством ГЖИ составляет акт о выявленном нарушении и, поскольку после предусмотренных законом предупреждений, ситуация не выправляется, передает информацию в Администрацию города.
Администрация в полном соответствии с действующим законодательством включает дом в реестр домов, которые накапливают взносы на капремонт в «общем котле» регионального оператора.
Региональный оператор в полном соответствии с действующим законодательством начинает выставлять платежи собственникам.
Соцзащита в полном соответствии с действующим законодательством выявляет, что несколько нуждающихся в субсидии семей злополучного дома не заплатили взносы на капремонт региональному оператору и – также в полном соответствии с действующим законодательством – отказывает им в предоставлении субсидии. Никакие доказательства того, что люди заплатили эти взносы на спецсчет, во внимание не принимаются – подобные уважительные причины не предусмотрены законодательством. Семьи, нуждающиеся в социальной защите, вынуждены были повторно заплатить около 20 тыс. рублей каждая взносов на капремонт – теперь уже в региональный оператор – чтобы получить социальную защиту.
Это ли не абсурд?!
Но вопрос требует немедленного решения, и абсурд нарастает.
Региональный оператор готов вернуть людям переплаченные взносы, но только после того, как деньги со спецсчета попадут в «общий котел».
Директор УК – владельца спецсчета – попытался перечислить имеющиеся на спецсчете денежные средства в «общий котел» регионального оператора на основании решения Администрации города, но не тут-то было. В полном соответствии с действующим законодательством банк отказал в проведении операции, т.к. законодательство требует представить в банк в качестве обязательного документа решение общего собрания на перечисление денег, принятого 2/3 голосов, а не решение Администрации. Жилищный кодекс прямо предусматривает: операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 статьи 177, не допускаются. А перечисление денег со спецсчета в «общий котел» на основании решения администрации этой нормой не предусмотрено.
Чтобы банк, перевел деньги со спецсчета в «общий котел» регионального оператора, требуется изменить способ накопления денег на капремонт со спецсчета на «общий котел». Закон требует, чтобы это решение приняли собственники помещений в доме 2/3 голосов, а не Администрация. Жители дома решение об изменении способа накопления денег со спецсчета на «общий котел» принять не могут – более 1/3 собственников в региональный оператор платить категорически не хотят. ЦОК подробно изучил платежи жителей этого дома региональному оператору и подтверждает: более 1/3 собственников не заплатили в «общий котел» ни копейки. Вероятность того, что желаемое решение будет приято собственниками – минимальна. А обязать собственников нельзя – они свободны в своем решении в полном соответствии с действующим законодательством.
Прокуратура в полном соответствии с действующим законодательством требует исполнения решения Администрации города в судебном порядке.
Но при этом совершенно непонятно, кто может быть надлежащим истцом, поскольку денежные средства на спецсчете в полном соответствии с действующим законодательством являются собственностью собственников помещений в доме.
Обращение органа местного самоуправления в суд с требованием к владельцу спецсчета в этом случае прямо предусмотрено ч. 10 ст. 173 ЖК РФ. Но Арбитражный суд Тверской области в полном соответствии с действующим законодательством отказал в рассмотрении иска УК, которая пыталась оспорить решения ГЖИ и Администрации, на том основании, что деньги принадлежат собственникам, соответственно, права УК никак не могут быть нарушены, поэтому УК не может быть заявителем в суде в отношении денежных средств, хранящихся на спецсчете. В равной степени не нарушены права и законные интересы Администрации города и Регионального оператора, поскольку деньги принадлежат на праве собственности собственникам. Соответственно, в полном соответствии с действующим законодательством (ст. 2, ч. 1 ст. 3, п. 4 ч. 2 ст. 131ГПК) их иски, также как иск УК, не должны быть приняты судом. Да и с какой стати судиться с УК, которая готова перечислить деньги, но закон не позволяет банку их перечислить?!
Прокуратура в полном соответствии с действующим законодательством не может быть заявителем в суде, поскольку защищать «определенный круг лиц», каковыми являются конкретные собственники помещений в конкретном доме прокуратура, не может. Таким образом, надлежащих истцов, опять-таки в полном соответствии с действующим законодательством, в данном деле нет.
Также непонятно, к кому предъявлять иск. К банку, который не перечислил платеж со спецсчета в «общий котел»? К УК, добровольный платеж которой банк не провел? К собственникам, которые не в состоянии принять решение, соответствующее решению Администрации?
Теоретически сами пострадавшие или прокуратура в защиту конкретных инвалидов могли бы обратиться в суд с иском о возврате повторно выплаченных денег, но опять непонятно, к кому предъявлять иск: собственники платили взносы на спецсчет в полном соответствии с действующим законодательством, региональный оператор выставил платежи в «общий котел» тоже в полном соответствии с действующим законодательством.
Абсолютно все участники этой буквально трагической истории действуют в полном соответствии с действующим законодательством. Но… Куда ни кинь, всюду клин. И пока должностные лица, не торопясь, ищут выход из порочного круга, в который всех загнало непродуманное законодательство, ни в чем не повинные претенденты на субсидию продолжают оплакивать свои деньги, которых им и так крайне не хватает, свои силы, нервы и время, потраченные на бег по кругу.
Какой выход?
Уверена, норму ЖК РФ, с которой началась вся эта некрасивая история, надо немедленно отменить.
Ситуация в региональном операторе – как показывает уже 5-летняя практика – ничуть не лучше, чем на спецсчетах: уровень платежей, уровень взыскания задолженностей ничуть не выше, в отличие от расходов на капремонт, его качество в региональном операторе даже не всегда соответствует его стоимости, уровень выполнения региональной программы капремонта за 2014 – 2019 годы не превысит 10% от запланированного на эти годы, а проблемы капремонта в «общем котле» пожалуй, еще сложнее, чем на спецсчетах. Зачем давать преимущества «общему котлу» по сравнению со спецсчетом? Зачем ограничивать конституционные права собственников?
Бывает, что орган власти принимает решение о том, что деньгами физического лица может распоряжаться другое лицо. Но лишить дееспособности человека – целая история, к счастью достаточно редкая, и однозначно должная быть абсолютно обоснованной. А вот лишить дееспособности целое сообщество физических лиц – оказывается, проще простого. Экономически, юридически и политически обоснованного объяснения этому нет.
Части 8, 9, 9.1, 10 ст. 173 ЖК РФ надо немедленно отменять, т.к. они противоречат Конституции РФ, ГК и здравому смыслу.
Другой пример. Дом исключили из реестра лицензий. Согласно пп. б) п. 7 Постановления Правительства РФ от 28.03.2015 N 289 собственникам помещений в доме предоставлено право в течение 2 месяцев принять на общем собрании решение о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению домом. Такое решение служит основанием для сохранения сведений об этом доме в реестре лицензий субъекта РФ.
Все четко. Но не все гладко.
Ч. 4 ст. 200 ЖК РФ гласит: «В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от ГЖИ об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации … орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом».
Казалось бы, надо применить норму акта большей юридической силы. Но опять не выходит.
Если управляющая компания работает с собственниками помещений в доме, выбравшими способ управления через управляющую компанию, и этот дом исключили из ее реестра лицензий, то никакого выбора способа управления таким домом не требуется. Он давно выбран, исключение дома из реестра лицензий конкретной УК само по себе никак не влияет на ранее принятое решение собственников о выборе способа управления через УК. Исключение дома из реестра лицензий само по себе не отменяет и не может отменять принятое решение собственников о выборе способа управления через УК. А если способ выбран, то о чем речь идет в ч. 4 ст. 200 ЖК РФ?
Если собственники помещений в доме в течение 2 месяцев не примут на общем собрании решение о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению домом и в течение 6 месяцев не выберут другую УК или другой способ управления, как это предусмотрено ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, то только тогда орган местного самоуправления должен вмешаться и помочь беспомощным собственникам разобраться с их внутренними вопросами.
Норму ч. 4 ст. 200 ЖК РФ необходимо немедленно отменить, чтобы не сбивать с толку ни собственников, ни ГЖИ, ни органы местного самоуправления.
Долевое строительство – доминанта сегодняшней российской экономики. И хорошо. Чаще всего строительство ведется очередями, что при долевом строительстве совершенно оправдано.
Но вот дом сдан. Счастливые новоселы первой очереди рано или поздно выбирают способ управления. Как правило, в таком случае жители второй и следующих очередей присоединяются к решению первой очереди: вступают в члены ТСЖ или подписывают договор управления. Чрезвычайно разумно: при такой практике дом не остается без управления ни на минуту.
К сожалению, в Тверской области уже дважды возникла совершенно неадекватная ситуация, связанная с управлением МКД, построенного очередями.
Первая произошла несколько лет назад. Дом, построенный тремя очередями еще при советской власти, оказался управляемым сразу тремя способами: ЖСК – первая очередь, ТСЖ – вторая очередь, управляющая компания – третья очередь. Да, прямая норма ЖК была нарушена – в одном доме оказалось несколько способов управления. Но по большому счету, никто от этого не страдал, а домоуправы мирно договаривались между собой в неизбежных случаях, большинство людей все это вполне устраивало, содержание общего имущества осуществлялось надлежащим образом. Однако нашлись ревнители закона – и среди жителей, и в органах власти – не ради результата, а ради чистоты применения закона и началась свистопляска. Писались многочисленные предписания, шли беспрерывные суды, дом трясло и лихорадило несколько лет, все между собой перессорились, одного их домоуправов довели до инфаркта, о надлежащем содержании общего имущества никто и не вспоминал. Кое-как все улеглось.
Казалось, все извлекли урок.
Но не извлекли.
Ситуация повторилась в позапрошлом году в новостройке, где несколько лет назад собственники помещений первой очереди создали вполне успешное ТСЖ. 80% собственников помещений второй и третьей очереди добровольно стали членами ТСЖ.
Но опять нашлись ревнители закона ради закона, которые опять же ссылаясь на прямую норму ЖК, замучили всех жалобами, скандалами, судами. И их опять поддержала власть. Да, ЖК РФ требует, чтобы за способ управления проголосовали все собственники конкретного дома в требуемом законом проценте. Но ЖК не предусмотрел ситуацию строительства дома очередями. Разве в этом виноваты новоселы-дольщики?
Так как же поступать новоселам? Жильцы первой очереди должны были ждать, когда будет построен весь дом, а только потом думать об управлении? Полный абсурд! Выбранный способ управления должен прекратиться с вводом каждой следующей очереди? Грубое противоречие гражданскому законодательству. В каждой очереди должен быть выбран свой способ управления – не только абсурд, но и противоречие ЖК РФ.
Спасибо судье. Приняла разумное решение и достаточно быстро – признала законность ТСЖ. Поэтому управление домом не пострадало. Сегодня ТСЖ – благодаря мудрости судьи и собственников – работает спокойно и целесообразно.
Но и тут вопрос: а если бы собственники помещений второй и третьей очереди добровольно не стали членами ТСЖ? Повторилась бы та ситуация с ЖСК – ТСЖ – УК? Или новые ревнители закона ради закона потребовали бы из благих побуждений ликвидировать ТСЖ? Думаю, там до сих пор бы выбирали способ управления и скандалили в ущерб здравому смыслу и интересам собственников, если бы не разумное решение суда.
Нам очень не нравится норма ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Эта норма противоречит ч. 8 этой же ст. 162 ЖК РФ, согласно которой расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а вовсе не в любой момент. Гражданское законодательство требует или обоюдного согласия, или окончания срока договора, или доказательств невыполнения стороной условий договора, причем в суде.
Каким бы социально значимым не было управление многоквартирными домами, но так безапелляционно нарушать основы экономической деятельности, установленные гражданским законодательством, нельзя.
Управляющая организация – такое же полноправное и полнообязанное юридическое лицо, как и любое другое юридическое лицо России. На него распространяются все нормы трудового законодательства, значит немедленно уволить специалистов, которые обслуживали конкретный дом, принявший решение об одностороннем расторжении договора управления, управляющая организация не может. За чей счет она будет оплачивать расходы на заработную плату и выходные пособия уже ненужных работников? Кто-то наивно полагает, что за счет собственных зарплат? Нет, за счет других домов, находящихся у нее в управлении. А жителей тех домов кто-то спросил? И как отчитаться за деньги, собранные в этих домах? Или эти работники, а может и не только они, останутся вовсе без зарплаты, если внезапное расторжение договора приведет к банкротству управляющей организации.
Кстати, ровно такая же ситуация возникает и в случае, когда дом исключают из реестра лицензий. Исключение дома из реестра лицензий, равно как и отзыв лицензии, прежде всего, означает расторжение договора управления, причем по воле лица, не являющегося стороной договора (?!). Это противоречит и ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, и гражданскому законодательству, и здравому смыслу. И бьет не по виртуальному юридическому лицу, и даже не по его руководителям. Бьет по рядовым работникам: слесарям, дворникам, уборщицам, электрикам. Бьет по собственникам помещений в доме – дальше голову ломать приходится им: управление прекратилось, надо выбирать другую УК или другой способ управления, и что получится – неизвестно: поменяют шило на мыло или на другое шило.
Эти нормы необходимо немедленно привести в соответствие с гражданским и трудовым кодексом.
Как разрешатся все эти вопросы и разрешатся ли – посмотрим. В крайнем случае, русские люди и с этим справятся.
Но очевидно, что на урегулирование нестыковок, несообразностей и нелогичностей законодательства уходит колоссальный общественный ресурс. Многие активные люди, которые должны были стать золотым фондом ЖКХ, бросают его, отчаявшись бороться с тем, чего быть в принципе не должно.
Новый заместитель Министра строительства и ЖКХ Максим Егоров в одном из первых своих интервью сказал, что законодательную активность решено приостановить. «В последнее время было слишком много разных поправок, и, откровенно говоря, это привело к небольшому хаосу на рынке» (https://realty.ria.ru/20190219/1551038856.html). Совершенно с ним согласна.
Нагромождение правовых норм друг на друга не помогает решать сложные вопросы управления общей собственностью в многоквартирных домах, а они объективно сложные. Напротив, с каждой новацией в геометрической прогрессии нарастают непримиримые противоречия. Они делают неисполнимыми самые благие намерения. Играют на руку тем, кто любит и умеет ловить рыбку в мутной воде. Мешают именно самым ответственным, самым добросовестным и самым законопослушным.
Надо остановиться, заново оценить законодательство в его сложности и совокупности, устранить все противоречия и нестыковки не только внутри законов и кодексов, но и по всей глубине нормативных актов. Надо убрать все лишнее, в т.ч. излишние полномочия органов власти.
Надо восстановить уважение и доверие к собственникам помещений в МКД на основе ст. 8, 35, 36, 45 Конституции РФ.
Не надо ограничивать права и свободы собственников помещений в МКД вопреки Конституции: «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» – и действовать по принципу: ты неловок – дай-ка я!
Елена Юлегина, руководитель РЦОК “ЖКХ Контроль” Тверской области
Загрузка ...
