Предложения НП “ЖКХ Контроль” в проект Стратегии развития ЖКХ до 2035 года

В соответствии с распоряжением вице-премьера РФ В.Л.Мутко Минстрой России приступил к разработке Стратегии развития ЖКХ до 2035 года. В соответствии с Приказом Минстроя № 240 от 25 апреля 2019 г была создана рабочая группа, в которую вошла исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» С.В.Разворотнева. Детали и положения для нового проекта Стратегии широко обсуждались сетью общественного контроля в сфере ЖКХ. В итоге общественники сформулировали  рад предложений в этот важный для отрасли и для каждого россиянина документ.

Обсуждая текущее состояние отрасли «ЖКХ Контроль» отмечает, что  оно характеризируется крайне противоречивой государственной политикой, высоким износом основных фондов, избыточным потреблением коммунальных ресурсов, нехваткой квалифицированных кадров.

Основными целями, приоритетами и задачами государственной политики, по мнению экспертов НП «ЖКХ Контроль», должны стать следующие.

Цели:

1. Повышение эффективности работы отрасли
2. Повышение качества жилищно-коммунальных услуг

Задачи:

• Снижение износа основных фондов, улучшение технического состояния и повышение энергоэффективности жилищной и коммунальной инфраструктуры, переход отрасли на использование новых технологий, в том числе цифровых.
• Формирование экономически устойчивой модели функционирования отрасли (расчет реальной стоимости услуг, определение величины тарифов и взносов с учетом реальных потребностей, повышение эффективности сбора платежей и борьбы с неплательщиками).
• Повышение эффективности социальной поддержки за счет перехода к адресной системе.
• Повышение активности и ответственности собственников помещений в многоквартирных домах (МКД).
• Четкое разделение ответственности и обязательств между органами власти различного уровня, бизнесом и властью, обеспечение равноправных отношений между всеми участниками рынка, снижение уровня государственного регулирования отрасли

Особое внимание общественники уделили сфере управления многоквартирными домами.

В частности, в предложениях НП «ЖКХ Контроль», направленных в Минстрой РФ, отмечается следующее:

В настоящее время сфера управления МКД является постоянным источником социального напряжения. Около 1/3 обращений, поступающих в приемные региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ, касаются управления МКД, состояния многоквартирных домов, взаимоотношений собственников с управляющими компаниями. Главная причина неудовлетворительного состояния данной сферы – крайняя противоречивость регулирующего законодательства, серьезные расхождения действующих норм права и правоприменительной практики.  В соответствии с Жилищным кодексом, собственники МКД несут ответственность за содержание общедомового имущества. Однако по факту собственники не обладают полноценными возможностями для управления многоквартирным домом, в том числе – эффективного контроля работы своей управляющей компании.

Во-первых, это связано со сложностью проведения общих собраний собственников и довольно высокими «порогами» явки и голосования. При этом голоса всех собственников, не принявших участие в собрании, автоматически приравниваются к голосам «против».  В условиях, когда часть собственников не проживает в доме или не желает принимать участие в собрании, принять любое решение, особенно требующее для принятия 2/3 и более голосов практически невозможно. На практике сложность проведения собраний компенсируется легкостью подделки протоколов. Несмотря на ответственность за их подделку, предусмотренную в действующим законодательством, подобные правонарушения по всей стране практически не расследуются, органы внутренних дел отказываются возбуждать уголовные дела, а фальсификаторы протоколов не несут за это никакой ответственности.

Во-вторых, собственники в большинстве случаев лишены возможности получать информацию о реальном финансировании работ и услуг, связанных с управлением их многоквартирным домом. Постановление Правительства № 731 и другие нормативно-правовые акты предписывают управляющей компании раскрывать любую информацию кроме самой нужной: перечень выполненных работ и их стоимость. Это связано, в первую очередь, с отсутствием ограничения по расходованию средств собранных с определенного дома на другие объекты управления, что равносильно нецелевому расходованию средств и с наличием «перекрестного субсидирования» в управлении МКД. Частично стоимость работ в домах с низким тарифом и высокими затратами в изношенных домах компенсируется за счет сборов с более «выгодных» домов. Получается, что собственники ухоженных домов финансируют работы в запущенных домовладениях с высокой степенью износа. В результате у граждан возникает недоверие к действиям управляющих организаций, становится затруднительным процесс повышения тарифов на содержание, даже в тех домах, где это, безусловно, необходимо.

Еще одним фактором, препятствующим полноценному обслуживанию многоквартирного дома, является изъятие из владения собственников имущества, изначально являющегося общедомовым. Исключение возможности полноценно распоряжаться и использовать такое имущество не только ухудшает качество жизни людей, проживающих в доме, лишает их потенциальных доходов, но и зачастую создает угрозу безопасности.

Дополнительной проблемой в сфере управления МКД является дублирование управленческих функций, существующих в домах, принявших решение о создании товарищества собственников недвижимости (ТСН). Здесь существует 2 органа управления – правление ТСН и общее собрание собственников, часть из которых не являются членами ТСН.

Кроме того, предложенная Жилищным кодексом РФ и подзаконными актами модель управления МКД лишает собственников возможности эффективно контролировать деятельность УК. Перечисление средств за услуги УК происходит практически автоматически, без подтверждающих актов выполненных работ. При этом у председателя Совета МКД есть право и даже – обязанность подписывать акты сдачи-приемки работ УК. При этом ни председатель, ни УК не несут ответственность в случае, если такие акты сдачи-приемки не были подписаны. В соответствии с изменениями, внесенными 485 Федеральным законом в Жилищный кодекс РФ, в случае, если работы и услуги по управлению МКД были проведены в надлежащем объеме и с необходимым качеством, то все неистраченные средства в конце года управляющая компания может рассматривать как свою дополнительную прибыль. При этом отсутствие актов сдачи-приемки может свидетельствовать не об отсутствии замечаний, а об элементарной не информированности собственников. Необходимо увязать получение прибыли УК с наличием подписанного председателем Совета дома акта сдачи-приемки выполненных работ.  Следует заменить такой подход на фиксированную статью в смете «услуги по управлению».

Дополнительным фактором, приводящим к низкому качеству управления МКД и, как следствие, их неудовлетворительному техническому состоянию, является отсутствие реальной ответственности собственников за ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Неучастие в проведении общих собраний собственников (ОСС), непринятие важнейших решений, касающихся управления МКД, недостаточное количество средств, необходимых для содержания МКД не влечет никаких юридических и административных последствий. При этом в условиях отсутствия денег ответственность за ненадлежащее содержание дома чаще всего перекладывается на управляющую компанию.  В условиях, когда собственники самоустраняются от исполнения своих обязанностей по управлению и содержанию МКД, государство все больше берет на себя ответственность за решение проблем в этой сфере (осуществляет лицензирование УК, принимает за собственников решения по выбору УК, утверждает тариф на содержание и текущий ремонт, контролирует деятельность УК и проч.).

С другой стороны, вмешательство государства в сферу управления МКД порождает патернализм и снижает активность и ответственность собственников. Так, например, смена управляющей компании осуществляется не после решения общего собрания, а только после смены записи в реестре лицензий, от первого события до второго может пройти довольно много времени, что сильно демотивирует собственников и снижает качество управления домом в переходный период.

Государство декларирует, что, в первую очередь, защищает интересы собственников. При этом зачастую социальная защита осуществляется за счет бизнеса, предоставляющая услуги по управлению МКД. Так, нередко встречаются примеры, когда тарифы на управление МКД устанавливаются органами местного самоуправления без реальных экономических расчетов стоимости этой услуги. – в случае управления ветхими и малоквартирными домами  стоимость содержания квадратного метра почти всегда оказывается заниженной. . При этом от управляющей компании требуется осуществление полного перечня работ, предусмотренных 290 и 491 ПП РФ. Она также не избавляется от наказания за ненадлежащее содержание МКД.

Функцией федеральных органов власти является методическое и нормативное обеспечение процесса формирования тарифов на содержание МКД. Однако Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 апреля 2018 г. № 213/пр “Об утверждении Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы”, не предложило методики, основанной на реальных расчетах, СНИПах, ГОСТАх и отраслевых тарифных соглашениях. Оно предлагает рассчитывать тарифы на управление без реального анализа технического состояния МКД.

Кроме того, целый ряд решений государства снижает мотивацию собственников по повышению энергоэффективности МКД. К таким решениям, в частности, можно отнести Федеральный закон №176-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ», вводящего нормы потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.

Дополнительными факторами, снижающими мотивацию собственников осуществлять энергоэффективные мероприятия в доме, является сложность заключения энергосервисных контрактов. В первую очередь – субъекта, подписывающего данный договор со стороны МКД. Принятие подобных решений со стороны общего собрания  собственников также представляется крайне сложным. При этом управляющая компания, способная заключить такой контракт, не имеет гарантий, что ее обязательства будут выполнены, а издержки компенсированы в случае расторжения договора управления.

При этом принимаемые ранее меры, призванные стимулировать проведение энергоэффективных мероприятий, оказались половинчатыми и не привели к результатам. Так, введение повышающих коэффициентов для граждан, не установивших приборы учета при наличии технической возможности, сопровождалось заявлениями, что дополнительно собранные за счет повышающих коэффициентов средства будут направлены на проведения энергоэффективных мероприятий. Однако постановления правительства, регулирующего порядок перечисления дополнительных средств, собранных за счет повышающих коэффициентов, так и не появилось. В результате все дополнительно собранные средства оборачиваются сверхприбылью ресурсоснабжающих организаций.

В сфере ЖКХ создана передовая система общественного контроля, являющаяся примером для других отраслей. Это стало возможным, в том числе, и благодаря хорошо проработанному отраслевому законодательству, существенно дополнившему рамочный закон № 212 «Об основах общественного контроля». В частности, благодаря поправкам в Жилищный кодекс РФ, принятию Постановления Правительства № 1491 «Об основах общественного жилищного контроля» субъектами ОК в сфере ЖКХ стали, наряду с общественными палатами и общественными советами, также региональные некоммерческие организации. Была прописана процедура осуществления общественных жилищных проверок. Однако ПП № 1491 не конкретизировало требования к общественным жилищным инспекторам и общественным экспертам, подтверждение их квалификации и их аккредитацию. Все это породило в отдельных случаях злоупотребления правом, когда под видом общественных проверок осуществляется давление на бизнес и органы власти. В то же время в ряде субъектов приняты НПА, регламентирующие порядок аккредитации общественных жилищных инспекторов. Практика показала необходимость разработки федеральных нормативных актов, уточняющих субъект и объект общественных проверок, а также порядок подтверждения квалификации и аккредитацию лиц, являющихся общественными жилищными инспекторами.

Чтобы исправить ситуацию, общественники предлагают решить следующие задачи:

1. Четко разделить обязанности и ответственность всех участников процесса – собственников, управляющих организаций и органов жизни, усилить ответственность каждой из сторон за непринятие или неисполнение принятых решений.
2. Упростить процедуры принятия решений по управлению МКД.
3. Создать единую систему управления во всех МКД, в соответствии с которой каждый владелец собственности в МКД является членом ТСН, с момента приобретения квартиры, избирает правление ТСН, которому передается большая часть функций управления МКД (функций заказчика работ и услуг).
4. Создать систему государственного стимулирования и помощи собственникам в проведении работ, направленных на улучшение технического состояния и повышение энергоэффективности МКД.
5. Повысить адресность системы социальной поддержки в сфере ЖКХ.
6. Восстановить права владения, использования и распоряжения общим имуществом собственникам помещений многоквартирных домов.
7. Дать собственникам дополнительные рычаги для контроля за своей управляющей организацией.
8. Усовершенствовать процедуры проведения общественного жилищного контроля.

В частности, для решения этих задач необходимо внести следующие изменения в нормативно-правовые акты:

Оптимизация проведения ОСС

1. Внести изменение в ЖК РФ, предусматривающие упрощение процедуры проведения общих собраний (в том числе через электронное голосование, конференции). При этом неявку считать голосом «за» или следующее собрание после несостоявшегося считать состоявшимся при любой явке. Ограничить перечень вопросов, которые могут приниматься таким образом, исключив вопросы, связанные с отчуждением и/или передачей в пользование общего имущества третьим лицам, выбором способа управления и заключением договора управления.
2. Ужесточить ответственность за подделку протоколов ОСС и определить порядок фиксации факта фальсификации со сроками по принятию решений, в т.ч. органами МВД.
3. Ограничить выбор собственников при принятии решений о тарифах на управление и содержание МКД, предоставив им возможность выбирать не абстрактные цифры, а один из трех пакетов тарифов – «эконом», «комфорт» и «премиум». Данные тарифы будут отличаться перечнем работ, проводимых в доме («эконом» – только работы, обеспечивающие безопасность, «комфорт» – более широкий перечень работ и т.п.). Расчет стоимости услуг по каждому из тарифов должен осуществляться на основании принятой методики.
4. Вписать деятельность по повышению энергоэффективности в обязательный перечень работ (как минимум в пакетах «комфорт» и «премиум»), предусмотрев при расчетах тарифа финансирование соответствующих мероприятий со стороны собственников.

Повышение эффективности взаимодействия собственников и УК

5. Пересмотреть подход к лицензированию УК. Выдавать лицензии на деятельность в целом, не на управление конкретным МКД.
6. Внести изменения в приказ Минстроя России от 05.12.2014 № 789/пр «Об утверждении Порядка проведения квалификационного экзамена…», в части включения дополнительных требований к физическим лицам, претендующим на получение квалификационного аттестата, предусматривающих наличие профильного образования и (или) профессиональной переподготовки в сфере управления ЖКХ, а также требований по квалификации сотрудников компании, ее материально-технического оснащения.
7. Внести изменения в ПП РФ от 28.10.2014 №1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», по дополнению  лицензионных  требований: отсутствие в составе учредителей вновь обратившейся за предоставлением лицензии УО и ее руководителей лиц, являющихся учредителями и руководителями в уже действующей управляющей организации, находящейся в стадии банкротства,  отсутствие информации в реестре дисквалифицированных лиц об учредителях управляющей организации; отсутствие в учредительных документах, в том числе в выписке из ЕГРЮЛ, лицензируемого вида деятельности по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.
8. Принять НПА, предусматривающие обязательную типовую форму договора управления МКД, отчета об исполнении договора управления МКД, сметы и годового отчета ТСЖ, УК, ЖСК с целью повысить прозрачность отчетности данных юридических лиц.
9. Ввести обязательную процедуру утверждения сметы и перечня работ по МКД на следующий год в 4 квартале предыдущего года решением ОСС. Установить ответственность УО за не предоставление собственникам сметы и перечня работ по МКД на следующий год.
10. Ввести отдельный счет для каждого МКД, предоставив доступ к информации о движении средств по счету для каждого собственника.
11. Ввести обязательное подписание актов сдачи-приемки работ со стороны УК и лица, уполномоченного собственниками. В случае отсутствия подписанных со стороны собственников актов сдачи-приемки в течение 3-х месяцев прекратить перечисление платежей со счета дома на счета управляющей компании.
12. Внести изменения в ст. в ч.10 ст. 162 ЖК РФ: «Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать неиспользованные финансовые средства, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной организации, которой поручено управление многоквартирным домом».

Создание финансовой основы для управления МКД

13. Перейти на адресную систему социальной поддержки строго в зависимости от уровня нуждаемости потребителя.
14. Принять новую методику расчета платы за жилищные услуги («калькулятора жилищных услуг»), основанных на рыночной стоимости работ, описанных в 290 и 491 Постановлениях Правительства;
15. Официально разделить ставку «содержание общего имущества дома» на две части: содержание, текущий ремонт.
16. Ликвидировать «перекрестное субсидирование» в управлении МКД, ввести обязательный раздельный учет средств по каждому МКД с возможностью доступа к этим сведениям через личный кабинет любого собственника.
17. Открытие специального счета на работы по текущему ремонту. Средства с данной статьи переводятся управляющей компании (подрядной организации) после подписания председателем совета дома (уполномоченного лица) Акта выполненных работ.
18. Внести изменения в ст. 425 НК РФ, касающиеся продления действия пониженных тарифов страховых взносов для ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний, применяющих упрощенную систему налогообложения.
19. Ввести приоритет решения ОСС над предписаниями контрольно-надзорных органов. Предписания ГЖИ осуществить работы, не включенные предварительно в план и смету работ на текущий год, осуществлять только за счет дополнительных сборов на основании решений собственников.

Повышение эффективности работы ГЖИ

20. Отказаться от практики хранения протоколов в ГЖИ, вернуть практику передачи в ГЖИ копий протоколов.
21. Определить прямую ответственность должностного лица ГЖИ за бездействие при смене УК (невнесение изменение записи в реестре лицензий).
22. Обязать ГЖИ инициировать проверку подлинность представленных протоколов ОСС.
23. Проводить ежегодную аттестацию сотрудников ГЖИ на предмет знания жилищного законодательства.
24. Организовать проведение проверок на предмет определения состава, и использования общего имущества в многоквартирных домах.
25. При проведении проверок деятельности управляющих организаций, интенсивность проверок привязать к количеству обслуживаемых организацией домов.
26. При проведении общего собрания собственников инициаторам собрания направлять копии протоколов напрямую в ГЖИ, минуя управляющие компании как обязательного посредника (возможно направление им копии протокола параллельно с пересылкой в ГЖИ).

Улучшение технического состояния МКД, повышение энергоэффективности

27. Сформировать многоквартирные дома, жилищные комплексы, апартаменты в качестве единого объекта недвижимости (включающего жилые, нежилые помещения и объекты недвижимости).
28. Возродить государственную систему технического учета МКД, обеспечить наличие технических паспортов на каждый многоквартирный дом.
29. Отменить норматив на коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общедомового имущества.
30. Принять нормативный правовой акт, предусматривающий механизм возврата средств, собранных в виде повышающих коэффициентов, от РСО в УО, ТСЖ, кооперативов на счет МКД в целях проведения энергоэффективных мероприятий (в том числе – установку АСКУЭ) при любой форме договоров на оказание коммунальных услуг – как через организацию, управляющую МКД, так и при заключении прямых договоров между собственниками и РСО

ИЛИ

31. Предусмотреть поэтапное введение АСКУЭ за счет поставщиков коммунальных ресурсов в многоквартирных домах, а также рассмотреть возможность включения в минимальный перечень работ по капитальному ремонту проведение энергоэффективных мероприятий, в том числе установку АСКУЭ
32. Распространить меры государственной поддержки собственников МКД при проведении энергоэффективных мероприятий в рамках энергосервисных контрактов и при установке АСКУЭ.
33. В Федеральный закон «О теплоснабжении» от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ внести изменения, регламентирующие право потребителя на получение информации о состоянии и показаниях общедомового прибора учета теплоснабжения МКД , обязать теплоснабжающую (сетевую) организацию направлять для сведения документацию по общедомовому прибору учета в адрес собственников и предусмотреть их обязательное участие в установке критериев наличия технической возможности и ввода в эксплуатацию общедомового прибора учета.
34. В Федеральный закон “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” от 23 ноября 2009 №261-ФЗ” и в Приказе Министерства регионального развития от 29 декабря 2011 года Российской Федерации №627 «Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и порядка ее заполнения», конкретизировать критерии отсутствия технической возможности установки общедомового, квартирного, общего прибора учета.
35. Предусмотреть меры государственной поддержки для установки автоматических систем учета коммунальных ресурсов.

Защита прав собственников на общедомовое имущество

36. Создать в каждом субъекте РФ двухуровневые (исполнительные и контрольные) специализированные структуры на основе межведомственных комиссий в муниципальных образованиях и рабочих групп при главе (заместителе главы, курирующем вопросы ЖКХ) администрации субъекта, осуществляющие выявление изъятого из владения собственников общедомового имущества и его возврат в общую долевую собственность помещений МКД .
37. Внести изменения в действующее законодательство, исключающие применение сроков исковой давности в требованиях при восстановлении прав собственников помещений многоквартирных домов на общее имущество. В том числе раздел II, статьи 38 Жилищного кодекска РФ «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещений в таком доме» дополнить частью 3 следующего содержания: «На требования собственников помещений многоквартирного дома, вытекающие из отношений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, срок исковой давности не распространяется».

Стимулирование активных собственников

38. Дополнить пункт 1 статьи 422 части первой Налогового кодекса Российской Федерации подпунктом 16 следующего содержания: «16) Вознаграждение, выплачиваемое членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома», освободив председателей советов многоквартирных домов и членов советов домов от уплаты страховых взносов.
39. Внести изменение в ЖК РФ, предусматривающие обязательное поощрение председателей советов МКД;

Общественный контроль

40. Внести изменение в Постановление Правительства 1491 «Об основах осуществления общественного контроля» для конкретизации требований к общественным жилищным инспекторам и общественным жилищным экспертам.
41. Внести изменение в Постановление Правительства 1491 «Об основах осуществления общественного контроля» для уточнения предмета, объекта и порядка проведения общественных жилищных проверок.

Кадры

42. Для повышения профессионализма работников в сфере ЖКХ ввести практику формирования госзаказа на подготовку кадров для ЖКХ.
43. Организовать обучение сотрудников органов местного самоуправления (ОМСУ) по программе изучения жилищного законодательства. Ввести ежегодную аттестацию сотрудников ОМСУ на предмет знания жилищного кодекса РФ.

Другое

44. Создать единый общефедеральный реестр советов МКД (а в случае перехода на обязательное создание ТСН в каждом МКД – реестра председателей ТСН).
45. Привести в соответствие положения ГК РФ о ТСН и ЖК РФ о ТСЖ.
46. Отменить обязательное размещение информации в ГИС ЖКХ для ТСЖ.
47. Внести изменения в ст. 45 ГПК РФ: «Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц по вопросам ЖКХ».
48. Создать в каждом регионе «Региональный информационный – методический центр ЖКХ», оказывающий информационную и методическую помощь органам местного самоуправления гражданам.

Admin_GKH