26 ноября 2020 на площадке Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием представителей федеральных и региональных органов государственной власти, а также профессионального сообщества строителей, научных и общественных организаций, обсудив проблемы правового регулирования отношений участников долевого строительства и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов и жилых помещений в них, отмечают следующее прошел круглый стол «Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов».
В ходе дискуссии выступила исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. Она отметила, что жалобы на качество предоставляемого жилья по программе переселения из аварийного жилого фонда поступают как в приемные НП «ЖКХ Контроль», так и на адреса региональных общественных палат.
Спикер подчеркнула, что анализ обращений граждан позволяет выделить следующие 5 проблем:
- Низкое качество строительства вообще, как в домах, построенных по бюджетным программам, так и в домах, помещения в которых реализуются на свободном рынке. Единственный понятный инструмент контроля качества строительства разработан ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Фонд ведет реестр домов с выявленными в том числе при помощи общественных экспертов НП «ЖКХ Контроль» недоделками. Также информация поступает от – собственных проверок Фонда, с рейдов ГЖИ, напрямую от граждан. Есть меры воздействия на региональные власти, которые не устраняют недоделки. По прочим программам и коммерческим домам таких механизмов нет.
Решение: Необходимо усиливать роль будущих владельцев помещений. Например, предоставить право дольщиков осмотреть многоквартирный дом перед принятием решения комиссией по его вводу его в эксплуатацию (устанавливается обязанность комиссии пригласить всех дольщиков на такой осмотр и обеспечить проведение осмотра с учетом требований к безопасности) и представить данной комиссии замечания, по каждому из таких замечаний комиссия обязана принять письменное решение. Протокол рассмотрения указанных замечаний должен быть обязательным приложением к акту о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию.
- Собственники, при приемке квартир, фактически не принимают общее имущество в многоквартирном доме. Более того, зачастую возникают ситуации, когда собственников не допускают к осмотру общего имущества, мотивируя это тем, что они не приобретают подвал, лифт и тд.
Решение: Разработать и утвердить типовую форму акта приемки объекта недвижимости с указанием общего имущества и придать этому документу статус обязательного к исполнению. В данном акте отражается перечень общего имущества, обязательного к осмотру.
- В соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика по передаточному акту помещение (п. 6 ч.2 статьи 153 ЖК РФ) и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Сложность смены управляющей организации, которая назначена застройщиком, в силу сложности проведения такого собрания и большого количества помещений в строящихся многоквартирных домах.
Решение: При подписание передаточного акта, предоставлять бюллетень заочного голосования с выбором управляющей организации, с приложением нескольких (не менее 3х) предложений от различных управляющих организаций и/или возможностью создания ТСЖ.
Или при голосовании не учитывать квадратные метры, принадлежащие застройщику.
- В соответствии с пунктом 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган муниципальной власти обязан известить всех лиц, принявших помещения по передаточному акту о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, однако данные уведомления не всегда направляются указанным выше лицам.
Решение: Предусмотреть персональную ответственность для лиц, осуществляющих такое уведомление, в случае если такие уведомления не были направлены надлежащим образом.
- Управляющая организация вынуждена исправлять нарушения застройщика из средств, предназначенных для содержания и текущего ремонта, когда гарантийные обязательства застройщика еще действуют.
Решение: Все претензии по качеству в обязательном порядке должны устранятся застройщиком во время гарантийного срока, предусмотренного законодательством. Если нарушения возникли по вине некачественного содержания и текущего ремонта, застройщик будет иметь право обратиться с претензией или в суд к управляющей организации, за компенсацией понесенных расходов.
В свою очередь представители застройщиков посетовали, что в связи с достаточно широкими основаниями для правовой защиты прав потребителей по обнаружению недостатков в объекте строительства увеличивается объем случаев злоупотребления правом со стороны дольщиков в части соблюдения застройщиками качества передаваемого объекта по договору долевого участия.
Так, отмечается целенаправленное генерирование претензий и судебных исков к застройщику, в том числе со стороны специализированных юридических компаний, формально представляющих интересы дольщиков, по поводу реальных и мнимых недостатков объекта долевого строительства (так называемый “потребительский экстремизм”).
Зачастую действия потребителя направлены не на защиту нарушенных прав, устранение недостатков объекта строительства в натуре, а на личное обогащение в виде денежной компенсации или уменьшение цены договора.
При этом иные способы защиты прав участника долевого строительства, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, практически не используются.
С 2018 года против строителей было подано около 3,7 тыс. исков. Общий объем взысканных средств об истребовании неустоек составил более 6,5 млрд. рублей.
Суды, как правило, выносят положительные решения о взыскании неустойки с застройщика.
Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в целях дополнительной правовой защиты потребителя как слабой стороны в правоотношении застройщик, нарушивший права участника долевого строительства как потребителя, обязан компенсировать причиненный моральный вред в соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее – Закон “О защите прав потребителей”).
В случае несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и принятия судебного решения не в пользу застройщика последний в соответствии с Законом “О защите прав потребителей” обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Совокупная сумма взысканных на основании решений судов неустоек и штрафов, зачастую в 1,5 раза превышает стоимость объекта долевого строительства.
Взыскание значительных сумм негативно сказывается на финансовой устойчивости застройщиков, особенно в условиях перехода строительства жилья на проектное финансирование.
Участники “круглого стола”, поддержали необходимость установления законодательного механизма, исключающего возможность применения, как застройщиком, так и участником долевого строительства, недобросовестных практик, и способствующего соблюдению баланса интересов указанных сторон договора участия в долевом строительстве. По итогам заседание вынесено решение предложить Правительству Российской Федерации рассмотреть вопрос о введении обязательного досудебного порядка урегулирования споров по качеству объекта долевого строительства; рассмотреть вопрос об установлении ответственности лиц, осуществляющих строительный контроль в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства; рассмотреть вопрос о внедрении механизма цифрового строительного надзора; рассмотреть вопрос о снижении размера неустойки (пени) за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя об устранении застройщиком недостатков объекта долевого строительства; рассмотреть вопрос о лицензировании деятельности по проведению строительно-технических экспертиз объектов недвижимости, определить требования к экспертам и экспертным организациям; рассмотреть вопрос об оказании мер поддержки застройщикам, осуществляющим строительство жилых домов с применением энергоэффективных, инновационных и экологичных решений, обладающих экономической эффективностью; рассмотреть вопрос об оказании поддержки строительным организациям, применяющим технологии информационного моделирования жилых зданий. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации предложить: провести актуализацию Классификатора основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, утвержденного Главной инспекцией Госархстройнадзора Российской Федерации 17 ноября 1993 года; рассмотреть вопрос о разработке перечня дефектов объектов долевого строительства, согласно которому такой объект может быть признан непригодным для предусмотренного договором использования; рассмотреть вопрос о создании единого государственного реестра экспертов и экспертных организаций в области строительства с указанием их специализации; рассмотреть вопрос об определении периодичности повышения квалификации сотрудников строительных организаций.
Пресс-служба НП «ЖКХ Контроль»
Загрузка ...
