В центре Петербурга в пятницу, 9 апреля, вновь зафиксировано обрушение части фасада здания. Фрагменты штукатурки посыпались на тротуар у д. 106 по Невскому проспекту.
Всё произошло в тот момент, когда рядом находились прохожие. Судя по опубликованному 78.ru видео, мужчина получил травму головы. Помощь ему оказали очевидцы, они же вызвали скорую.
Фрагменты лепнины и штукатурки регулярно падают с фасадов зданий в центральных районах Петербурга. Неделю назад завалило тротуар у д. 84 на Невском проспекте. В марте за одну ночь два подобных инцидента зафиксировали в Петроградском районе.
Руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Алла Бредец рассказывает о значении технического обследования общего имущества для УО и анализирует законодательную базу по теме.
Следить за состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и проводить его своевременный ремонт – основная обязанность всех управляющих МКД: как компаний, так и ТСЖ/ТСН и ЖСК/ЖК. Поэтому для них так важно проводить осмотры общего имущества: от их результатов зависит перечень работ и услуг на год, размер платы за жилое помещение.
Управляющие многоквартирными домами должны знать состав общего имущества в доме, периодичность проведения его осмотров и перечень действий, которые необходимо предпринять после получения результатов обследования. И главное – УО следует понимать и осознавать значение осмотров ОИ, что позволит не подходить к этим обязательным действиям формально. Осмотры общего имущества проводятся, чтобы:
вовремя выявить дефекты и повреждения элементов и систем дома, которые не соответствуют требованиям законодательства, а также создают угрозу безопасности проживания в МКД;
установить причины повреждения общего имущества и принять меры по их устранению;
проконтролировать использование жителями дома помещений и элементов дома, в том числе зафиксировать нанесённый ими или третьими лицами вред общему имуществу.
Ещё одна причина для УО внимательно и неформально подходить к проведению осмотров ОИ – правильно установить и рассчитать степень изношенности конструкций и систем дома. От этого зависит, нужен ли таким элементам МКД текущий или капитальный ремонт, может ли дом быть признан аварийным и/или непригодным для проживания.
Если УО/ТСЖ всё знают о состоянии дома, то понимают, что нужно отремонтировать в первую очередь, к чему апеллировать на общем собрании собственников, если на него выносится вопрос об утверждении нового, более высокого, размера платы за содержание жилья или о необходимости провести капитальный ремонт. Также во время осмотров УО выявляет «слабые» места в доме, за содержание которых орган ГЖН может привлечь организацию к административной ответственности. Предупреждён – значит, вооружён. Вовремя принятые меры по устранению нарушений, ремонту дефектов и повреждений элементов общего имущества МКД иногда помогают управляющим организациям избежать штрафов (решение Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 310-АД18-1808).
Осмотры общего имущества регламентированы постановлениями Правительства РФ и Правилами № 170 Проведение осмотров общего имущества дома – основной инструмент управляющей организации для составления перечня работ и услуг на год, источник информации о состоянии всех элементов МКД. Поэтому важно своевременно и правильно проводить эти осмотры, ничего не забывая и не упуская. Для этого УО должна полностью владеть нормативной базой, которая так или иначе регулирует проведение осмотров ОИ. К таким документам относятся:
Жилищный кодекс РФ.
Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 15.05.2013 № 416, от 03.04.2013 № 290.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).
При этом следует отметить, что Правила № 170 применяются в той части, которая не противоречит действующему законодательству, нормам указанных постановлений Правительства РФ. Об использовании Правил № 170 «по остаточному принципу» писал Минстрой РФ в письме от 24.05.2016 № 19304-ОГ/04: Постановления Правительства РФ и Правила № 170 позволяют управляющим организациям составить понимание о том, когда проводятся осмотры, кто входит в состав комиссии, какие элементы и системы должны быть проверены в ходе контроля, какие документы нужно составить по его итогам и как их использовать в работе по содержанию МКД.
Результаты осмотров общего имущества лежат в основе оценки изношенности элементов и систем дома Также есть ряд технических документов, которые позволяют определить состояние отдельных элементов и систем дома, чтобы установить уровень их изношенности и в общем состояние дома. Правда, все они полезны для практического применения.
Приказ Минстроя РФ от 05.08.2014 № 437/пр описывает принципы технического обследования всех объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения. В приказе Минстроя РФ от 21.08.2015 № 606/пр обозначены принципы технического обследования систем теплоснабжения.
Основным документом, который используется, например, муниципалитетами, при определении и расчёте износа конструкций и всего дома, является ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённый приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (Правила № 446). Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах документа.
Например: В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для: конструктивных элементов:
фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
отделки, обшивки и облицовки;
внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.
Правила № 446 не регламентируют только износ газового оборудования и лифтов (п. 1.8 Правил № 446), которые также входят в состав общего имущества МКД и их состояние должно оцениваться при обследовании изношенности дома.
Приведённое выше законодательство подразделяет осмотры общего имущества дома на несколько видов в зависимости от причины и времени проведения такого контроля:
Текущий, который может быть общим, когда проверяются все конструкции МКД и внешнее благоустройство, или же частичным, когда проводится контроль только отдельного элемента или помещения.
Сезонный, который, как правило, является основным для УО, ТСЖ и ЖСК. Проводится весной после окончания отопительного сезона и осенью, перед его началом.
Внеочередной осмотр происходит только в случаях аварий и чрезвычайных ситуаций в течение суток после стихийных бедствий, аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия их эксплуатации.
В осмотре общего имущества должны участвовать не только представители УО, ТСЖ или кооператива, но и другие заинтересованные стороны:
— специализированные организации (например, от поставщика газа),
— Совет МКД и собственники,
— специалисты из муниципалитета (п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491).
Проводить проверку состояния общего имущества МКД рекомендуется снизу вверх и снаружи во внутрь в следующей последовательности: от фундаментов и подвалов к крыше и чердаку, по пути проводя ревизию стен и стыков. Затем проводится поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.
В ходе полного и/или сезонного осмотра ОИ дома комиссия должна проверить:
фундамент;
кровли, своды, перекрытия, чердаки;
фасады, стенки, перегородки;
подвалы;
крыльца и козырьки;
лифтовое оборудование;
противопожарную систему;
вентиляцию и дымоходы;
ВДГО, ВДИС;
ОДПУ;
мусоропровод.
Также управляющим организациям не следует забывать о том, что к общему имуществу собственников в МКД могут относиться контейнерные площадки, элементы благоустройства и объекты, установленные на придомовой территории и входящие в состав ОИ: детские и спортивные площадки, освещение и другое.
За надлежащее содержание всех этих объектов несёт ответственность УО, следовательно, она должна проводить их осмотры для выявления дефектов и планирования ремонтных работ. Результаты осмотров ОИ дома фиксируются в актах, журналах и паспорте готовности дома к зиме — каждый осмотр должен быть задокументирован.
Во-первых, вся информация фиксируется в акте осмотра, в котором указываются полные сведения об осмотренном доме, составе комиссии, подробных результатах осмотра по каждому элементу из состава общего имущества. Акт подписывают все участники контрольных мероприятий. Все акты хранятся в составе технической документации на дом.
Во-вторых, данные об осмотре заносятся в журнал осмотров общего имущества МКД, где должны быть отражены выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Шаблон такого журнала приведён в приложении № 3 к Правилам № 170: В-третьих, информация фиксируется в паспорте готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период: там отражаются результаты осенних осмотров дома.
Рекомендованная форма паспорта утверждена приложением 9 к Правилам № 170, однако, на региональном уровне может быть принят свой шаблон. Также к результатам осмотра общего имущества дома относятся все сделанные в процессе контроля фото- и видеоматериалы. Их можно использовать для более подробного анализа дефектов, консультаций с экспертами и подрядчиками, на общем собрании собственников, при составлении перечня ремонтных работ на год.
Осмотры – основной инструмент для управляющих МКД в работе по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в доме. Только обследования ОИ помогут составить объективную картину состояния элементов и систем и правильно спланировать ремонтные работы. Как правило, все материалы про осмотры общего имущества носят общий характер, в шаблоны актов включены все внутридомовые конструктивные элементы и инженерные системы.
-203x270.jpg)
Загрузка ...
