Коммунальная анархия. ТСЖ (ТСН) или Управляющая компания?

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Управляющие компании имеют такие преимущества: 

– УО по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.

-У них есть собственная материально-техническая база.

-От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.

Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.

УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.

Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.

Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.

Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.

Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Чем меньше в товариществе членов, тем меньше нужно голосов для принятия важных решений типа утверждения сметы и размера платы.

Условный пример:

В доме собственники владеют помещениями общей площадью 1000 кв.м, то есть у них 1000 голосов.

Для существования товарищества достаточно, чтобы членами были собственники с более 50% голосов по всему дому (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ). То есть в нашем условном примере членами могут собственники площадью 501 кв. м. и более.

Собрание членов правомочно (может принимать решения), когда в нем участвуют члены с более 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В нашем примере достаточно собственников-членов с площадью 251 кв.м.

Почти все решения принимаются большинством голосов участников собрания. То есть для утверждения сметы, размера ежемесячной платы достаточно, чтобы за эти решения проголосовали собственники-члены со 126 кв.м в собственности.

Итог: 1/8 дома решает за весь дом. Идеальный вариант для домов с равнодушными и безынициативными собственниками.

Собрание членов, по общему правилу, могут инициировать только члены товарищества. Иногда в уставе прописано, что внеочередное собрание вправе инициировать группа из членов товарищества с 10%, 20% и т.д. голосов от общего числа голосов членов товарищества.

При этом именно на собрании членов можно решить вопросы о досрочной смене правления товарищества и (или) его председателя, переизбрать плохо работающее руководство товарищества.

Члены ТСЖ и собственники платят за содержание общего имущества и коммунальные услуги одинаково.

Даже взносы в резервный фонд, если эти деньги предназначаются для общедомового имущества, например, для непредвиденных аварийных ситуаций, собственники-не-члены платят наравне с членами товарищества.

Очень редко бывает, что дополнительные взносы никак не связаны с содержанием общего имущества и управлением многоквартирного дома, и нужны исключительно для товарищества. Их обычно платят только члены. Иногда в уставе предусмотрены вступительные членские взносы.

Однако…

В действительности это крайне редкая ситуация (если вы не из Краснодарского края).

В любом случае, наличие взносов исключительно для членов можно узнать ещё до вступления в члены.

При появлении взносов можно выйти из членов ТСЖ в любой момент, хоть в период проведения собрания, на котором решается вопрос о введении исключительно «членских» взносов.

Права членов и не-членов на ознакомление с документацией ТСЖ равны, поэтому здесь нет преимуществ.

Если в товариществе членами являются собственники, у которых меньше 50% голосов по всему дому, то такое товарищество нужно будет ликвидировать. Решение об этом принимает собрание собственников.

Членами могут быть собственники помещений в МКД. Про членство несовершеннолетних собственников мнения теоретиков и практиков расходятся. Если первые считают членство детей невозможным, то вторые вполне допускают такую возможность.

Как вступить в члены – написано в ч. 1 ст. 143 ЖК РФ и уставе. В большинстве случаев достаточно подачи заявления о вступлении в члены. Иногда надо приложить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на помещение в доме. Шаблон заявления может выдать руководство товарищества, или, если нет строго утвержденной формы, то можно написать самим.

Собственники помещений,  одного из МКД Ленинградской обл., обратились в программу «Телекурьер»,  с просьбой помочь в сложившейся ситуации. Смотрите эфир от 06.07.2021 г. с участием руководителя РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Аллой Бредец по ссылке: https://78.ru/tv/telekurer_

Региональный центр общественного ЖКХ контроля в Санкт-Петербурге