Изменить закон о ТСЖ

Изменить положения Жилищного кодекса, касающиеся товариществ собственников жилья, просит Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость. Аналогичные предложения выдвинули и участники “круглого стола” о ТСЖ, который прошел недавно в нижней палате.

Ассоциация просит отменить положение об обязательности ликвидации ТСЖ при уменьшении числа членов товарищества до 50% собственников помещений и менее. Кроме того, необходимо сделать обязательным для всех собственников помещений членство в жилищном объединении, если часть из них уже решила объединиться в ТСЖ. В противном случае собственники обязаны выбрать другой способ – непосредственное управление МКД или управление управляющей организацией, считают авторы обращения.

Еще одно предложение – оговорить, что при продаже квартиры собственник перестает быть членом ТСЖ, а новый собственник, напротив, автоматически входит в товарищество.

Сейчас доля домов под управлением жилищных объединений граждан неуклонно снижается, отмечают в АКОН – в 2010 было 25% таких домов, сейчас под управлением ТСЖ, жилищно-строительных и других кооперативов – лишь 5,3%. Кроме того, по результатам опросов в 8% ТСЖ числится менее 50% собственников квартир (и не исключено, что на самом деле это количество в два-три раза больше). Это означает, что такие ТСЖ подлежат ликвидации. Хотя, считают в ассоциации, это нарушает права собственников, выбравших этот способ управления домом.

Деятельность ТСЖ обсуждалась недавно на “круглом столе” в Госдуме, рассказывает зампредседателя комитета нижней палаты по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Как отмечали участники круглого стола, этот способ управления домами выбирают, как правило, наиболее активные и ответственные собственники. Также преимущество ТСЖ – в том, что оно создается без ограничения срока деятельности, то есть ТСЖ могут управлять домом в течение всего периода жизненного цикла здания и планировать свою работу на долгосрочный период.

При этом правовое регулирование деятельности ТСЖ содержит множество юридических противоречий, в том числе те, о которых говорится в письме АКОН. Как отметили участники круглого стола, из-за того, что вступление в ТСЖ добровольное – в одном доме могут одновременно сосуществовать собственники-члены ТСЖ и собственники, не входящие в товарищество, которые пользуются тем же самым общим имуществом и несут бремя по его содержанию. В итоге в доме существует два параллельных органа управления – общее собрание и правление ТСЖ, возникают неравномерное распределение бремени содержания общего имущества, различия в полномочиях и процедурах. Добровольность членства в ТСЖ также порождает неустойчивость товарищества в связи с обязательностью его ликвидации при уменьшения числа членов товарищества до 50%.

Есть и другие проблемы. Так, ТСЖ заключает договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и подрядчиками жилищных работ без каких-либо финансовых гарантий, что является проблемой финансовой ответственности правления ТСЖ как исполнительного органа. Члены правления и председатель правления являются общественниками, на них возлагаются обязанности, которые влияют на качество управления домом. Но никаких требований к профессиональной квалификации этих лиц нет.

Правовую неопределенность создают противоречия о виде отношений между ТСЖ и членами правления ТСЖ. Верховный суд не признал их трудовыми отношениями, в то же время Конституционный суд не исключил такой возможности.

Участники “круглого стола” порекомендовали создать рабочую группу по подготовке предложений для изменения положений Жилищного кодекса, касающихся ТСЖ. По их мнению, нужно закрепить в законодательстве правило о том, что каждый собственник помещения в многоквартирном доме автоматически становится членом ТСЖ. Данное решение не противоречит Конституции, поскольку собственник самостоятельно принимает решение о приобретении помещения, осознавая последствие в виде необходимости участия в сообществе, отмечается в проекте резолюции “круглого стола”. Так, для участия в хозяйственном обществе не требуется совершения дополнительного волеизъявления после приобретения акций или долей участия.

Также нужно закрепить субсидиарную ответственность членов ТСЖ по обязательствам товарищества в пределах образованной по их вине задолженности. Тем самым обеспечивается принцип адресной, индивидуальной ответственности должников в доме. В жилищном законодательстве нужно закрепить нормы, снижающие кворум, необходимый для принятия решений по вопросам капремонта. Помимо прочего, нужно повысить ответственность собственников нежилых помещений, не предоставляющих доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций, считают участники круглого стола.

«У ТСЖ есть очевидные плюсы!»,- рассказывает руководительница РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль», председатель правления РОО «Наш дом на Неве» Алла Бредец. «Большая степень влияния на политику некоммерческой организации. Все решения принимает собрание ТСЖ. Каждый собственник имеет право высказать свое мнение. Возможность вести предпринимательскую деятельность и сокращать расходы жильцов на содержание дома. Члены товарищества имеют право сдавать в аренду подвалы, нежилые помещения с целью получения прибыли. Эти деньги — хороший резерв собственников жилья на непредвиденные расходы. Право выбора поставщиков услуг и контроль их деятельности. ТСЖ может самостоятельно выполнять все технические и эксплуатационные работы по дому. На те, которые ей не по силам, оно может нанимать сторонние компании. Благоустройство территории. Чистые дома, детские площадки, газоны во дворе – пожалуй, именно то, что отличает дома под управлением ТСЖ. Соответственно капитализация недвижимости – факт, что стоимость жилья в ТСЖ выше, чем рыночная».