Управляющим компаниям грозит запрет на организацию выборов самих себя

В петербургском Законодательном собрании предложили на федеральном уровне запретить управляющим компаниям инициировать выборы самих себя.

Проект постановления о законодательной инициативе обнародован на сайте ЗакСа. Его внёс депутат Алексей Цивилёв. Парламентарий предлагает поправить три статьи Жилищного кодекса. Внимание Цивилёва привлёк тот факт, что по закону управляющие многоквартирными домами компании наделены правом созыва общего собрания собственников (ОСС).

Как проходят фиктивные собрания собственников

“В настоящее время сложилась практика инициации управляющими организациями общих собраний по выбору самих себя в качестве управляющих организаций по сфальсифицированным решениям собственников и протоколу. Поэтому полагаем целесообразным исключить из компетенции ОСС, проводимого по инициативе управляющей организации, право принятия решения о выборе управляющей организации”, — говорится в пояснительной записке.

Кроме того, для борьбы с фальсификациями предлагается внести ещё несколько уточнений. Так, реестр собственников, предоставляемый по запросу управляющей организацией, должен быть актуальным “на дату письменного обращения”. Термин “решения” заменяется на “подлинники решений собственников”. Причём в подлинности этих решений необходимо ещё будет удостовериться.

Также предложено изменить порядок направления решений в органы жилищного надзора. Это связано с тем, что встречаются случаи, когда управляющие организации не исполняют свои обязанности и не направляют подлинники нежелательных для них решений и протоколы общих собраний собственников в органы надзора, а просто утилизируют их.

В случае утверждения постановления ЗакС обратится с законодательной инициативой в Госдуму, а также отправит законопроект в федеральное правительство (которое должно будет дать своё заключение). Если закон примут, потребуется изменить ещё и приказ Минстроя от 28.01.2019 “Об утверждении требований к оформлению протоколов…”.

Почему управляющие компании фальсифицируют протоколы

“Наибольшего внимания заслуживает предлагаемая поправка в ст. 45 ЖК РФ, устанавливающая запрет на включение в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по инициативе УК, вопроса о выборе управляющей организации”, — отметила в комментарии “ДП” юрист корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро “Качкин и партнёры” Юлия Загинайко.

По её словам, сейчас отдельные недобросовестные управляющие компании злоупотребляют правом на созыв ОСС и используют этот механизм для “перевода” многоквартирного дома под управление аффилированной организации. К таким методам прибегают в случаях, когда у управляющей компании образовывается значительная задолженность перед поставщиками услуг и возникает риск отзыва лицензии. Зачастую сами собственники узнают о таких изменениях уже постфактум. Либо решение о смене УК преподносится как способ справиться с другими проблемами, возникшими в доме.

“Запрет на “самовыборы” поможет прекратить эту практику”, — считает Юлия Загинайко.

Член правления Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Петербурга Марина Акимова в комментарии “ДП” отметила, что действительно нередко за собственников составляются и подписываются подложные протоколы. Цель, как правило, состоит в том, чтобы захватить дом у ТСЖ или ЖСК. Подобных жалоб приходит много. Но меры борьбы должны быть другие.

“Наиболее правильная мера — наказывать того, кто это проделал, громадным штрафом или ещё каким–то образом. Пока же мы всё время издаём законы, которые не дают результатов”, — говорит Акимова. По её мнению, сложно придумать какие–либо законы против фиктивных собраний, когда управляющие компании селят в доме своих людей и эти люди инициируют ОСС. “Надо всё продумать, а потом уже написать законодательство”, — заключила Акимова.

«Если собрание проводится впервые в доме-новостройке, то инициатором может быть один или несколько собственников помещений. Первое годовое собрание в таком доме могут организовать те собственники, которые были выбраны на первичном собрании как инициативная группа (пп. «а» п. 2 разд. III Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр). Годовое и внеочередное собрание могут инициировать: любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ) или группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД. В этом случае собственники обговаривают и составляют повестку дня, по которой они хотят провести собрание, затем обращаются в управляющую компанию, ТСЖ или в жилищный (жилищно-строительный) кооператив, которые, в свою очередь, обязаны провести собрание с такой повесткой дня в течении 45 дней с момента обращения (ч. 6 ст 45 ЖК РФ). Инициатором собрания может быть и сама управляющая организация, но только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД. Иногда складывается ситуация, когда управляющая организация, не имеющая отношения к дому, преследуя свои цели, пытается организовать общее собрание. Такого права у неё нет. Все решения, принятые на таком собрании, если оно всё-таки состоялось, можно будет без труда оспорить (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Бывает так, что управляющая организация потеряла лицензию, но продолжает управлять МКД, имея действующий договор управления. Такая УО вправе быть инициатором ОСС, пока не будет выбрана новая организация по конкурсу или по решению общего собрания или не будет организован иной способ управления»,-рассказала президент РОО «Наш дом на Неве» Алла Бредец.

Региональный центр общественного ЖКХ контроля в Санкт-Петербурге