Ассоциация управляющих организаций «Новое Качество», рассмотрев обращения своих членов по вопросу необходимости принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении текущего ремонта мест общего пользования обратилась в Минстрой России.
В обращении Ассоциация, ссылаясь на положения ч. 8, 8.1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ, Постановления Конституционного Суда РФ от 25.02.2019 № 12-П отметила, под текущим ремонтом зданий следует понимать комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем для поддержания эксплуатационных показателей.
В соответствии с п. 2.3.4 Правил №170 периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех – пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Из данной нормы следует, что при определении надлежащей периодичности текущего ремонта необходимо исходить из состояния здания и его технических особенностей.
Подобное толкование нормы ведет к правовой неопределенности в части императивности установленного срока периодичности проведения текущего ремонта, в частности правомерности действий эксплуатирующей организации по осуществлению подобных работ в период до истечения трех лет после последнего текущего ремонта многоквартирного дома, если это обусловлено ненадлежащим состоянием здания и его техническими характеристиками.
В соответствии с положениями ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решения о необходимости проведения работ по текущему ремонту относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме.
Вместе с тем, в силу прямого указания ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, п. 10, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 управляющая организация обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме, включая надлежащее состояние отдельных элементов дома и работоспособность инженерно-технических коммуникаций, и несет ответственность за несоблюдение указанных требований.
Из системного анализа вышеуказанных норм следует, что все текущие, неотложные, обязательные работы, направленные на поддержание надлежащего состояния здания и его отдельных элементов, автоматически считаются предусмотренными в договоре управления в силу приведенных норм и должны осуществляться управляющей организацией независимо от того, упоминаются ли подобные работы в договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения отдельное решение общего собрания собственников помещений в доме.
При этом в правовых нормах, регламентирующих проведение работ по текущему ремонту, не имеется указаний на необходимость согласования с собственниками помещений в доме технических и эстетических особенностей проводимых работ и используемых материалов при осуществлении текущего ремонта ввиду его необходимости для поддержания надлежащего состояния дома.
В связи с вышеизложенным и наличием правовой неопределенности по данной ситуации, Ассоциация просила дать разъяснения по следующим вопросам:
Имеет ли право управляющая организация проводить работы по текущему ремонту без предварительного решения общего собрания о необходимости таких работ, если техническое состояние дома того требует?
Носит ли императивный характер положение пункта 2.3.4 Правил №170 в части периодичности проведения текущего ремонта исключительно в срок от трех до пяти лет с момента прошлых работ? Вправе ли управляющая организация проводить работы по текущему ремонту многоквартирного дома в иной промежуток времени, если техническое состояние здания того требует?
Необходимо ли управляющей организации согласовывать эстетические и технические особенности проводимых работ по текущему ремонту и используемых в их ходе материалов с собственниками помещений многоквартирного дома, если такая обязанность не предусмотрена договором управления?
Минстрой России, рассмотрев обращение Ассоциации «Новое качество», дал следующие разъяснения:
«В силу пункта 11 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества в МКД обеспечивается выполнением периодических работ технического характера (таких, как осмотры элементов общего имущества, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка).
Согласно пункту 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в МКД для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
В силу пункта 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД. Работы по текущему ремонту – это работы разового характера, выполняемые в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.
Таким образом, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. При этом закон не конкретизирует, должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом, либо утверждается график ремонта на год или на иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год.
Как следует из приведенных положений, состав работ по текущему ремонту не может быть установлен законом и не должен указываться в договоре управления МКД. Состав, план, эстетические и (или) технические особенности проводимых работ утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД по согласованию с управляющей организацией».
Дополнительно отметим, что разъяснения (письма) органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
-480x270.png)
Загрузка ...
