Срок давности в споре о праве на общее имущество в МКД

Верховный Суд России, рассмотрев спор собственника с муниципалитетом, оформившим права на общий подвал МКД, разобрал важные для УО и жителей домов вопросы

Собственник подал иск к органу МСУ, владеющему подвалом МКД с общими коммуникациями Муниципалитет, оформивший права на часть подвала МКД, продал его частной компании. Узнав об этом, один из собственников помещений в доме – юридическое лицо направил органу МСУ претензию. Тот не отреагировал, и компания подала иск в суд, указав на незаконность таких действий, поскольку помещение: расположено под первым этажом дома и предназначено для размещения инженерного оборудования, прокладки коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию МКД; с момента создания дома являлось техническим, вспомогательным; содержит несущие конструкции здания, функционирующее инженерное оборудование и общие коммуникации; не может быть самостоятельным объектом гражданских отношений. Организация требовала признать незаконным регистрацию подвала в частную собственность и прекратить это право, передав площади в состав ОИ (дело № А40-88564/2023).

Суд первой инстанции напомнил признаки элементов МКД, являющихся общедомовыми: предназначены для обслуживания более одного помещения в здании (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64); не имеют самостоятельного назначения (определение КС РФ от 19.05.2009 № 489-О-О). Право общей долевой собственности на такие помещения принадлежит владельцам квартир и других площадей в здании в силу закона – вне зависимости от регистрации в ЕГРН. Согласно п. 9 постановления № 64, если в реестре есть запись о частном праве на МОП, то любой участник общедолевой собственности может обратиться в суд и оспорить её. Но инстанция посчитала, что в данном деле иск должна была подать управляющая организация – в интересах всех собственников МКД, а также пропущен срок исковой давности, о чём заявил орган МСУ. В данном случае применяется общий срок – три года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении прав, то есть со дня внесения оспариваемой записи в ЕГРН (ст. 196 ГК РФ). В итоге суд посчитал, что у истца не было полномочий подавать иск в защиту интересов всех собственников в МКД, а срок давности истёк. Также инстанция не стала проводить строительно-техническую экспертизу помещения. Требования истца были отклонены.

Суд признал иск требованием об устранении нарушений прав собственника, не соединённых с лишением владения Спор переместился в апелляцию. Новый суд опроверг вывод коллег о ненадлежащем истце. В определении ВС РФ от 12.05.2015 № 303-ЭС14-4720 по делу № А73-10959/13 указано, что спор, связанный с правом на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию любого из собственников или УО, если на ОСС её наделили такими полномочиями. Право общедолевой собственности на ОИ в многоквартирном доме возникает в момент приватизации первого помещения в нём. Поэтому важным для разрешения спора стал вопрос о статусе подвала. Согласно п. 36 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, то, что помещение находится в реестре муниципального имущества и на балансе органа МСУ, не является само по себе доказательством законного владения им. Суд назначил экспертизу, которая установила, что в подвале размещены системы ГВС и ХВС, тепло- и электроснабжения, водоотведения. Помещение изначально было непригодным для самостоятельного использования, выполняет технические функции и имеет вспомогательное назначение. Наличие в подвале ВДИС требует постоянного беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля. Проанализировав эти выводы, апелляция определила спорное помещение как часть общих элементов дома, а также отклонила довод органа МСУ о пропуске исковой давности. В силу абз. 2 п. 9 постановления № 64, на требование о признании права общей долевой собственности он не распространяется – это иск об устранении нарушений прав, не соединённых с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В итоге инстанция признала, что подвал, который муниципалитет считал своим, входит в состав ОИ.

ВС РФ: на иски о признании права общедолевой собственности в МКД не распространяется срок давности Орган местного самоуправления подал кассационную жалобу, и новый суд отменил решение апелляции, вернувшись к выводам первой инстанции – срок исковой давности истёк. Тогда истец обратился в ВС РФ, который в определении от 17.07.2025 № 305-ЭС25-2385 ответил на основные вопросы спора: Законность требований. Надлежащий способ защиты собственника помещений в МКД – иск к органу МСУ о признании зарегистрированного права на подвал отсутствующим. Интересы истца и его соседей восстанавливаются путём исключения из ЕГРН на основе судебного акта записи о праве города на спорный подвал. О полномочиях собственника единолично предъявлять такой иск в отсутствие волеизъявления других лиц указано в определении ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016. Срок исковой давности. Требование о признании статуса общей долевой собственности у объекта в МКД является аналогичным иску об устранении нарушений права, не соединённых с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В соответствии с положениями абз. 5 ст. 208 ГК, срок давности на него не распространяется (п. 21 Обзора практики от 13.12.2023). Статус подвала. Экспертизой доказано, что спорное помещение отвечает признакам ОИ, оно в силу закона – часть общедолевой собственности. Все основания для его перехода в частное владение не соответствуют НПА. Признание права на такой объект как часть общего имущества по существу не требуется. «Спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания оно находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома», – подчеркнул ВС РФ. В итоге суд отменил решения нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требований собственника и признал, что у города нет прав на подвал. Статус спорного помещения зависит от его правового режима на дату первой приватизации квартиры В 2022 году, разбирая дело № А53-30478/2020, ВС РФ указал: подвалы из муниципальной собственности автоматически переходят в долевую – даже при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. В решении от 26.09.2023 № АКПИ23-606 он подчеркнул, что МКД может включать в себя не только МОП, но и принадлежащие отдельным собственникам нежилые площади (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ). Вопрос отнесения их к общему имуществу требует исследования фактических обстоятельств в каждом отдельном случае. В определении от 26.01.2016 № 5-КГ15-207 суд указал, что правовой режим подвала устанавливается на дату приватизации первой квартиры в доме. Такая же позиция приведена в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 по делу № А40-121855/2009: если помещение на день первой приватизации являлось самостоятельным объектом недвижимости, право общей долевой собственности возникнуть не может.

При этом важно, что если орган МСУ сам решит передать в состав ОИ помещения в доме, то он обязан получить на это согласие ОСС. Если жители отказываются это сделать, то муниципалитет должен инициировать судебный спор о праве на имущество (определение ВС РФ от 03.12.2024 № 306-ЭС24-7025 по делу № А57-2873/2023).

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/17315-deystvuet-li-srok-davnosti-v-spore-o-prave-na-obschee-imuschestvo-v-mkd

Региональный центр общественного ЖКХ контроля в Санкт-Петербурге