Для ускорения программы расселения аварийных домов часть расходов предлагается переложить на самих жильцов. Инициатива Минстроя затронет почти 1,3 млн россиян. Но эксперты убеждены, что владельцы расселяемых квартир от нововведения выиграют.
По общему правилу, жилье в признанном аварийным многоквартирном доме выкупается государством у собственников по рыночной цене. Также им может предлагаться обмен на новое жилье, но в пределах стоимости подлежащего сносу.
Жилье 2025 — обещанному не верить
Принятый в 2018 году федеральный закон предусматривал расселение всех ранее признанных аварийными домов до 1 сентября 2025 года. Эта программа должна была финансироваться как за счет бюджетов субъектов Федерации, так и федеральных субсидий. Во многих регионах она не реализована — в целом по России аварийный фонд превышает 23,1 млн кв. м и ежегодно увеличивается на 2,7 млн. «Проживание в аварийном жилищном фонде несет реальную угрозу жизни и здоровью граждан», — констатируют в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Для решения проблемы чиновники предлагают продлить программу на три года и переложить часть расходов на граждан. Подготовленный строительным ведомством законопроект вносит существенную правку: аварийное жилье будет оцениваться «с учетом факта непригодности для проживания». При этом выкупная цена не может быть меньше половины нормативной стоимости жилья. Например, для Санкт-Петербурга она установлена чиновниками того же Минстроя в 165,3 тыс. рублей за кв. м, тогда как реальная рыночная даже по данным Росстата уже давно превысила 282 тыс. То есть за кв. м в аварийном доме петербуржцу гарантируется треть реальной стоимости «квадрата».
При отсутствии у выселяемого собственника иного жилья власти обязаны выделить новую квартиру с зачетом выкупной цены, причем в границах того же муниципалитета. Если же предоставляемое помещение окажется дороже — «переселенец» должен будет доплатить.
По расчетам Минстроя, предлагаемая модернизация финансовой модели позволит за пять лет расселить 5,2 млн кв. м аварийного жилья (или 289 тыс. человек). Правда, это составляет всего 22,5% площади уже признанных непригодными для проживания домов. «Принятие законопроекта будет способствовать решению задачи по устранению потенциальной опасности жизни и здоровью граждан, вызванной их проживанием в аварийном жилищном фонде», — убеждены в ведомстве.
Познавательная арифметика
На самом деле предоставление расселяемым новых квартир без перерасчета стоимости законодательством и не предусматривалось. Региональным законодателям лишь предлагается вводить по сути социальные меры поддержки граждан, для которых жилье в аварийном доме было единственным. В конце ноября отсутствие таких гарантий в очередной раз подтвердил Конституционный суд России. «При переселении из аварийного жилищного фонда интересы собственника обеспечиваются компенсацией за изъятое у него жилое помещение», — отмечается в определении высшей инстанции.
Эксперты обращают внимание на действующие правила оценки недвижимости. «В настоящее время квартиры в аварийных домах оцениваются с учетом непригодности их для проживания, то есть очень дешево. Однако поскольку в таких домах капитального ремонта чаще всего не было, то в состав возмещаемых собственнику убытков включаются и затраты на его проведение. И это достаточно приличная сумма. В итоге выплата позволяет купить какое-либо жилье и не остаться на улице», — констатирует заместитель генерального директора Центра оценки «Аверс» Ольга Бычкова.
Учитывается физический износ здания и при кадастровой оценке недвижимости. Причем согласно действующей методичке Росреестра, для аварийных и ветхих строений соответствующий коэффициент может достигать 100% (то есть конечная стоимость окажется равной нулю).
По мнению частнопрактикующего юриста Игоря Шануренко, рыночная стоимость квартиры определяется с учетом состояния дома. «Поэтому в этой части законопроект фактически дублирует действующие положения и представляет собой упражнение в юридической словесности, к тому же написанное тяжеловесным канцеляритом. Неплохую, на первый взгляд, попытку определения минимального размера возмещения также нельзя признать удачной. Определяющие „рыночную“ цену чиновники Минстроя бесконечно далеки от знания жилищной специфики конкретной местности расположения аварийного дома, а значит, их оценка вряд ли будет сколь-нибудь объективной», — убежден эксперт.
В то же время дополнительный доход владельцу принесет компенсацию стоимости изымаемого земельного участка (пропорционально доли площади квартиры). «А земля в конкретном месте с учетом ее инвестиционной привлекательности может оказаться дороже того, что на ней стоит и требует реконструкции или сноса», — отмечает Ольга Бычкова.
«С одной стороны, законодатель окончательно отказывается от принципа „безусловной бесплатной замены“ и приводит механизм переселения в логическое соответствие с гражданско-правовой природой изъятия. С другой — закрепляется расширенная модель возмещения убытков. В частности, собственникам квартир в аварийных домах будет выплачиваться стоимость соответствующей доли в земельном участке. До сих пор эта составляющая нередко игнорировалась либо включалась формально, без реальной оценки», — констатирует руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль», председатель Правления РОО «Наш дом на Неве» Алла Бредец.
Действующий Жилищный кодекс РФ также предусматривает возмещение всех даже косвенных убытков, в том числе связанных с переездом, арендой временного жилья, поиском нового, регистрацией прав и упущенной выгоды. Несмотря на все это, немало владельцев квартир в аварийных домах отказываются добровольно заключать соглашение о выкупе. Продление федеральной программы в Минстрое объясняют в том числе необходимостью обеспечить переселение, которое не было завершено «из-за непредвиденных обстоятельств, связанных с личностью гражданина (наличие судебных споров, розыск гражданина, вступление в наследство и так далее)».
Домик над вольной Невой
Ситуация в Санкт-Петербурге неоднозначная. Согласно официальным городским программам, все дома, объявленные аварийными до 2017 года (в рамках федерального закона) и даже до 2022 года, уже давно расселены.
В Жилищном комитете «Фонтанке» назвали актуальные данные: аварийными признаны 7 многоквартирных домов площадью 4,1 тыс. кв. м. Расселить проживающие в них 92 семьи город намерен к 2027 году.
Но есть и другие цифры. В официальной ГИС ЖКХ насчитывается 56 многоквартирных домов в Санкт-Петербурге со статусом «аварийный», общая площадь — более 100 тыс. кв. м. Среди них, например, дом постройки 1854 года на 4-й линии Васильевского острова. В нем 35 квартир и 19 нежилых помещений, жилая площадь 2,2 тыс. кв. м, средняя кадастровая цена — 31,4 тыс. рублей за кв. м. Тогда как, например, дом 1/44 по Большой Зелениной, частично обрушившийся в августе прошлого года, официально аварийным не признан. Хотя «квадрат» общей площади в нем оценили всего в 12,1 тыс. рублей (в ходе кадастровой оценки двухлетней давности).
Для ускорения программы расселения аварийных домов часть расходов предлагается переложить на самих жильцов. Инициатива Минстроя затронет почти 1,3 млн россиян. Но эксперты убеждены, что владельцы расселяемых квартир от нововведения выиграют.
По общему правилу, жилье в признанном аварийным многоквартирном доме выкупается государством у собственников по рыночной цене. Также им может предлагаться обмен на новое жилье, но в пределах стоимости подлежащего сносу.
Жилье 2025 — обещанному не верить
Принятый в 2018 году федеральный закон предусматривал расселение всех ранее признанных аварийными домов до 1 сентября 2025 года. Эта программа должна была финансироваться как за счет бюджетов субъектов Федерации, так и федеральных субсидий. Во многих регионах она не реализована — в целом по России аварийный фонд превышает 23,1 млн кв. м и ежегодно увеличивается на 2,7 млн. «Проживание в аварийном жилищном фонде несет реальную угрозу жизни и здоровью граждан», — констатируют в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Для решения проблемы чиновники предлагают продлить программу на три года и переложить часть расходов на граждан. Подготовленный строительным ведомством законопроект вносит существенную правку: аварийное жилье будет оцениваться «с учетом факта непригодности для проживания». При этом выкупная цена не может быть меньше половины нормативной стоимости жилья. Например, для Санкт-Петербурга она установлена чиновниками того же Минстроя в 165,3 тыс. рублей за кв. м, тогда как реальная рыночная даже по данным Росстата уже давно превысила 282 тыс. То есть за кв. м в аварийном доме петербуржцу гарантируется треть реальной стоимости «квадрата».
Узнать больше
При отсутствии у выселяемого собственника иного жилья власти обязаны выделить новую квартиру с зачетом выкупной цены, причем в границах того же муниципалитета. Если же предоставляемое помещение окажется дороже — «переселенец» должен будет доплатить.
По расчетам Минстроя, предлагаемая модернизация финансовой модели позволит за пять лет расселить 5,2 млн кв. м аварийного жилья (или 289 тыс. человек). Правда, это составляет всего 22,5% площади уже признанных непригодными для проживания домов. «Принятие законопроекта будет способствовать решению задачи по устранению потенциальной опасности жизни и здоровью граждан, вызванной их проживанием в аварийном жилищном фонде», — убеждены в ведомстве.
Познавательная арифметика
На самом деле предоставление расселяемым новых квартир без перерасчета стоимости законодательством и не предусматривалось. Региональным законодателям лишь предлагается вводить по сути социальные меры поддержки граждан, для которых жилье в аварийном доме было единственным. В конце ноября отсутствие таких гарантий в очередной раз подтвердил Конституционный суд России. «При переселении из аварийного жилищного фонда интересы собственника обеспечиваются компенсацией за изъятое у него жилое помещение», — отмечается в определении высшей инстанции.
Узнать цену
Эксперты обращают внимание на действующие правила оценки недвижимости. «В настоящее время квартиры в аварийных домах оцениваются с учетом непригодности их для проживания, то есть очень дешево. Однако поскольку в таких домах капитального ремонта чаще всего не было, то в состав возмещаемых собственнику убытков включаются и затраты на его проведение. И это достаточно приличная сумма. В итоге выплата позволяет купить какое-либо жилье и не остаться на улице», — констатирует заместитель генерального директора Центра оценки «Аверс» Ольга Бычкова.
Учитывается физический износ здания и при кадастровой оценке недвижимости. Причем согласно действующей методичке Росреестра, для аварийных и ветхих строений соответствующий коэффициент может достигать 100% (то есть конечная стоимость окажется равной нулю).
По мнению частнопрактикующего юриста Игоря Шануренко, рыночная стоимость квартиры определяется с учетом состояния дома. «Поэтому в этой части законопроект фактически дублирует действующие положения и представляет собой упражнение в юридической словесности, к тому же написанное тяжеловесным канцеляритом. Неплохую, на первый взгляд, попытку определения минимального размера возмещения также нельзя признать удачной. Определяющие „рыночную“ цену чиновники Минстроя бесконечно далеки от знания жилищной специфики конкретной местности расположения аварийного дома, а значит, их оценка вряд ли будет сколь-нибудь объективной», — убежден эксперт.
В то же время дополнительный доход владельцу принесет компенсацию стоимости изымаемого земельного участка (пропорционально доли площади квартиры). «А земля в конкретном месте с учетом ее инвестиционной привлекательности может оказаться дороже того, что на ней стоит и требует реконструкции или сноса», — отмечает Ольга Бычкова.
Узнать цену
«С одной стороны, законодатель окончательно отказывается от принципа „безусловной бесплатной замены“ и приводит механизм переселения в логическое соответствие с гражданско-правовой природой изъятия. С другой — закрепляется расширенная модель возмещения убытков. В частности, собственникам квартир в аварийных домах будет выплачиваться стоимость соответствующей доли в земельном участке. До сих пор эта составляющая нередко игнорировалась либо включалась формально, без реальной оценки», — констатирует председатель РОО «Наш дом на Неве» Алла Бредец.
Действующий Жилищный кодекс РФ также предусматривает возмещение всех даже косвенных убытков, в том числе связанных с переездом, арендой временного жилья, поиском нового, регистрацией прав и упущенной выгоды. Несмотря на все это, немало владельцев квартир в аварийных домах отказываются добровольно заключать соглашение о выкупе. Продление федеральной программы в Минстрое объясняют в том числе необходимостью обеспечить переселение, которое не было завершено «из-за непредвиденных обстоятельств, связанных с личностью гражданина (наличие судебных споров, розыск гражданина, вступление в наследство и так далее)».
Домик над вольной Невой
Ситуация в Санкт-Петербурге неоднозначная. Согласно официальным городским программам, все дома, объявленные аварийными до 2017 года (в рамках федерального закона) и даже до 2022 года, уже давно расселены.
В Жилищном комитете «Фонтанке» назвали актуальные данные: аварийными признаны 7 многоквартирных домов площадью 4,1 тыс. кв. м. Расселить проживающие в них 92 семьи город намерен к 2027 году.
Но есть и другие цифры. В официальной ГИС ЖКХ насчитывается 56 многоквартирных домов в Санкт-Петербурге со статусом «аварийный», общая площадь — более 100 тыс. кв. м. Среди них, например, дом постройки 1854 года на 4-й линии Васильевского острова. В нем 35 квартир и 19 нежилых помещений, жилая площадь 2,2 тыс. кв. м, средняя кадастровая цена — 31,4 тыс. рублей за кв. м. Тогда как, например, дом 1/44 по Большой Зелениной, частично обрушившийся в августе прошлого года, официально аварийным не признан. Хотя «квадрат» общей площади в нем оценили всего в 12,1 тыс. рублей (в ходе кадастровой оценки двухлетней давности).
Альтернативный список из 262 домов общей площадью 264 тыс. кв. м представлен на частном сервисе «ГосЖКХ». По его данным, в них зарегистрировано более двух тысяч человек.
Из хрущевок в реновацию
С 1 января в Санкт-Петербурге вступает в силу закон о так называемой реновации (официально именуемой комплексным развитием территорий — КРТ). Он предусматривает плановое расселение хрущевок — многоквартирных домов, построенных по типовым проектам в период индустриального домостроения 1957–1970 годов.
Признанные аварийными такие дома в программу реновации не включаются. На сайте ГИС ЖКХ удалось обнаружить только одну аварийную хрущевку — дом 17 по Адмиралтейской улице в Колпино. Он был построен в 1963 году, в нем 80 квартир, общая жилая площадь — почти 3,6 тыс. кв. м.
Фонтанка.ру
Нетупский Павел
https://www.fontanka.ru/2025/12/30/76196927/
Загрузка ...
