Подборка писем Минстроя России за ноябрь и декабрь о ВДИС, протоколах собраний членов ТСЖ, мусоропроводах, реестрах собственников и уведомлениях должников.

Где проходят границы ответственности по сетям между собственниками, УО и РСО

В письме от 11.11.2025 № 31150-ОГ/00 Минстрой России дал разъяснения по границам эксплуатационной ответственности разных инженерных систем в МКД. Между УО и собственниками в отношении системы: водоснабжения, отопления границей является первый запорно-регулировочный кран на отводе внутриквартирной разводки от стояков (п. 5 Правил № 491, решение ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725); водоотведения – первое стыковое соединение с ответвлениями от стояка (абз. 2 п. 5 Правил № 491, решения ВС РФ от 17.06.2013 № АКПИ13-512, от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787). Внешней границей сетей тепло-, водоснабжения и водоотведения является наружная граница стены МКД, если иное не установлено законом. Границей эксплуатационной ответственности между УО и РСО при наличии общедомового прибора учёта является место его соединения с сетью (п. 8 Правил № 491).

Какой кворум необходим на ОСС для решения о консервации и ликвидации мусоропровода в МКД

О мусоропроводах в многоквартирных домах идёт речь в письме от 17.11.2025 № 31835-ОГ/00. Согласно п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 36, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, собственники вправе рассмотреть на общем собрании вопрос о закрытии системы мусороудаления и о её расконсервации.

Минстрой РФ отметил, что консервация мусоропровода не приводит к уменьшению размера общего имущества МКД, не нарушает целостность и герметичность ствола. При заваривании сама система не демонтируется, что позволяет её использовать в будущем. Для принятия такого решения на ОСС необходимо не менее ⅔ от всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

При этом ликвидация системы мусороудаления влечёт к уменьшению общего имущества и поэтому требует согласия всех собственников. Как указано в определении ВС РФ от 27.10.2016 по делу № А42-7291/2015, при закрытии мусоропровода на ОСС нужно проголосовать также: за исключение стоимости его содержания из размера платы, за новый способ удаления бытовых отходов; за место установки контейнеров. При этом факт наличия в МКД работающего мусоропровода не лишает собственников права воспользоваться другими способами выноса ТКО и не влияет на эффективность организации раздельного сбора отходов.

Нужно ли направлять протокол общего собрания членов ТСЖ в орган ГЖН

В письме от 26.11.2025 № 33125-ОГ/00 ведомство ответило на вопрос о направлении в ГЖИ протокола общего собрания членов ТСЖ.

Порядок организации и проведения ОСЧ товарищества определён в ст. 146 ЖК РФ, а положения ст. ст. 45–48 ЖК РФ об ОСС распространяются на них, если иное не установлено разд. VI ЖК РФ.

В случае, предусмотренном ч. 2.1 ст. 135 ЖК РФ, общее собрание членов с использованием ГИС ЖКХ проводится с соблюдением требований, установленных ст. 47.1 ЖК РФ.

Минстрой РФ отметил, что: ОСЧ в товариществе является высшим органом управления юридического лица.

Оно созывается в порядке, установленном Уставом.

Вопросы, отнесённые к компетенции ОСЧ, определены ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. Протокол собрания членов ТСЖ не подлежит направлению в органы ГЖН.

Должны ли УО и ТСЖ вести реестры собственников, и как их актуализировать

Ведение реестров собственников в МКД – тема письма от 11.12.2025 № 76669-ДН/04. Ведомство напомнило, что согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, управляющие организации и ТСЖ обязаны это делать и предоставлять списки по запросу инициатора ОСС.

В реестре должны содержаться актуальные данные, позволяющие идентифицировать владельцев помещений в многоквартирном доме: фамилия, имя, отчество физлица или полное наименование и ОГРН юрлица; номер помещения; сведения о размерах принадлежащих долей в праве на общее имущество. УО, ТСЖ и кооперативы должны проводить сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях в МКД и о лицах, использующих общее имущество, – в электронном виде и, или на бумажных носителях, с учётом требований № 152-ФЗ (пп. «б» п. 4 Правил № 416).

С 1 марта 2026 года ведение реестра собственников согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ перестанет быть лицензионным требованием к УО (постановление Правительства РФ от 10.09.2025 № 1400). Основным источником сведений для реестра является ЕГРН, но получить их можно только с письменного согласия собственника недвижимости. При этом законодательство не обязывает жителя предоставлять управляющим МКД свои ПДн.

При этом Минстрой РФ указывает, что УО и ТСЖ могут актуализировать данные «путём осуществления поквартирного обхода, обращения к нотариусу с письменным заявлением».

Может ли исполнитель уведомить должника об отключении КУ через личный кабинет на сайте

В конце года ведомство пояснило порядок ограничения коммунальных услуг при уведомлении потребителя-должника через интернет (письмо от 23.12.2025 № 79938-ДН/04). В п. 20 Типового договора, утверждённого приложением 1(1) к Правилам № 354, определено: такое уведомление проводится в порядке, сроки и способами, предусмотренными законодательством РФ.

Согласно пп. «а» п. 119 Правил № 354, исполнитель направляет потребителю должнику предупреждение: под расписку, по почте заказным письмом с уведомлением, путём включения информации в платёжный документ, по телефону, по электронной почте, через личный кабинет в ГИС ЖКХ. Главное требование – способ уведомления должен подтверждать факт и дату его получения потребителем.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Если потребитель-должник зарегистрирован в личном кабинете на сайте исполнителя, то уведомление об ограничении услуг за долги можно направить ему через такой ЛК. В указанном случае двадцатидневный срок на отключение коммунальной услуги следует считать с даты доставки уведомления.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/17680-kakie-voprosy-zhkh-razyasnil-minstroy-rf-v-konce-2025-goda-obzor