Продолжается обсуждение законопроекта о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Жилищные активисты внесли в него свои предложения. В частности, они предлагают ввести «коэффициент недобросовестности» для оценки управляющих организаций.
Общественная организация потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР» собрала статистическую информацию в сфере управления многоквартирными домами. По ее данным, в Удмуртской Республике сегодня ведут деятельность 121 управляющая организация и 732 товарищества собственников жилья, из которых порядка 300 ТСЖ работают самостоятельно, не прибегая к услугами управляющих компаний. 90% управляющих организаций являются частными, остальные – муниципальными.
В 31 муниципальном образовании расположено 9 000 многоквартирных домов площадью примерно 20 млн. кв.м. Большая часть жилого фонда сосредоточена в столице – городе Ижевске. Это 3500 домов площадью около 13 млн. кв.м. В Ижевске работают порядка 100 самостоятельных однодомовых ТСЖ и 66 управляющих организаций, среди которых одна муниципальная. В управлении у управляющих компаний находятся от 1 до 1000 и более домов разной площади (в среднем, от 500 кв.м до 30000 кв.м). Несмотря на уменьшение количества управляющих организаций (раньше их было порядка 85) и их укрупнение, среди них сохраняется достаточно жесткая конкуренция. Состояние жилищного фонда существенно улучшилось за период с 2006 года, в чем есть и большая заслуга частных управляющих организаций, работающих в условиях рыночной конкуренции.
В то же время в их деятельности наблюдается несколько отрицательных моментов. Так, ими не в полной мере исполняется жилищное законодательство. Суды перегружены судебными разбирательствами, которые ведутся как между управляющими организациями, так и между управляющими организациями и поставщиками ресурсов, собственниками и управляющими организациями. Государственная жилищная инспекция Удмуртской Республики в 2013 году провела 2864 проверки жилищного фонда республики и выявила 2530 нарушений. Фактически, нарушения допускаются в каждом четвертом доме Удмуртской Республики.
Есть случаи, когда управляющие организации попадают в ситуацию банкротства и в итоге не исполняют своих обязательств перед собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов. Удмуртская Республика – один из регионов, в котором появились в 2007 году первые объединения управляющих организаций, а также начали работать в сфере управления недвижимым имуществом добровольные саморегулируемые организации, в том числе и самое первое такое СРО в России. К сожалению, оказалось, что членство управляющей организации в СРО не является гарантией помощи потребителям в соблюдении их прав: практически всегда управляющие компании перед тем, как не исполнить свои обязательства, добровольно выходили из СРО.
Комментарий
Марат Исмагилов, председатель Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов Удмуртской Республики», член Общественной палаты города Ижевска:
– Сегодня потребитель услуг ЖКХ не чувствует себя защищенным со стороны государства. Большинство вопросов ему приходиться решать в судах, при этом он никогда не может быть уверен, что управляющая организация исполнит судебное решение, полученное в результате длительных разбирательств. Нас, участников Объединения советов домов Удмуртской Республики, возмущает такое положение дел. Выходом из ситуации может быть усиление государственного регулирования на рынке управления многоквартирными домами. Процесс обсуждения, каким оно может быть, продолжается с 2010 года.
Пора уже начинать действовать, в частности, необходимо принять Закон о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. К существующей редакции законопроекта у нас довольно много претензий. Мы разделяем опасения экспертов из Института экономики города и согласны с 93-мя консолидированными поправками, представленными общественниками и оформленными Национальным центром общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль».
Наша организация выдвинула и свои предложения по некоторым пунктам, важным для государственного регулирования. Так, мы считаем, главное, что нужно изменить в законопроекте – это основания для аннулирования лицензии. Сегодня предлагается лишать управляющую организацию лицензии, если в течение года должностное лицо допустило нарушения в отношении 15 % и более домов, находящихся в управлении этой УК. То есть оно подверглось в отношении каждого из этих домов двум административным наказаниям или дважды не исполнило предписания органа государственного жилищного надзора.
По-нашему мнению, необходимо оценивать деятельность компании в целом, а не по каждому дому, так как количество домов, находящихся в управлении у управляющих организаций, различно. Если у нее один дом, то она может автоматически лишиться лицензии уже при двух нарушениях, что несправедливо. А если домов тысяча, то ей как бы разрешается допустить нарушения в явно слишком большом количестве домов (300 нарушений в 150 домах за год), что не будет стимулировать компанию работать лучше, и при этом могут пострадать жильцы всех остальных домов.
По-настоящему объективным будет предлагаемый нами новый критерий оценки деятельности управляющей организации, значимый для принятия решений об изъятии лицензии – «коэффициент недобросовестности». Он зависит от количества неисполненных решений судов и постановлений Роспотребнадзора, МЧС России, УФАС России, региональных органов государственного жилищного надзора. Чтобы высчитать его, нужно количество неисполненных компанией за год решений «привязать» к средней площади квартиры в домах (или в доме), которыми она управляет.
Коэффициент недобросовестности – это отношение количества нарушений (неисполненных решений органов государственной власти) к средней площади квартиры в домах, находящихся в управлении УК, умноженное на 100%. Чтобы компания считалась добросовестной и могла оставаться на рынке управления МКД, «коэффициент недобросовестности» не должен превышать 15 процентов. По нашим расчетам, в зависимости от средней площади квартир, количество таких нарушений может составлять 5-10. В дальнейшем предельный показатель 15 % можно будет понизить до 10 %.
Для примера
Если управляющая организация управляет одним домом площадью 3500 кв.м, в котором 100 квартир, а значит, средняя площадь квартиры равняется 35 кв.м., то коэффициент недобросовестности в размере 15% и более процентов будет соответствовать 6-ти неисполненным решениям; Коэффициент недобросовестности для организации, управляющей одним домом площадью 7200 кв.м, в котором 144 квартиры, при средней площади квартиры 50 кв.м будет соответствовать 8-ми неисполненным решениям. Пять нарушений – «лимит» для организации, управляющей 250 домами площадью 1 000 000 кв.м, в которых 30 000 квартир, со средней площадью квартиры 33,3 кв.м.
Примерный порядок расчетов:
1) Высчитываем среднюю площадь квартиры: делим площадь помещений дома/домов на число квартир. (Средняя площадь квартиры – это отношение площади всех помещений в многоквартирных домах к количеству квартир в этих домах);
2) Вычисляем «коэффициент недобросовестности»: делим число допущенных за год нарушений на это число (среднюю площадь квартир).
3) Результат умножаем на 100, чтобы выразить коэффициент в процентах.
Вследствие введения «коэффициента недобросовестности» у лицензиатов появится стимул для незамедлительного исполнения решений органов государственной власти (исправления допущенных нарушений), а Госжилнадзору не нужно будет обращаться в суд для принятия решения об аннулировании лицензии, так как конкретные нарушения компании уже рассматривались в судебном порядке, в том числе в порядке обжалования постановлений административных органов. Кроме того, контрагентам организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, не потребуется обращаться в Службу судебных приставов за принудительным исполнением актов государственной власти.
Марат Исмагилов представил эти предложения широкой аудитории, выступив с докладом на Всероссийском форуме ЖКХ, который прошел в Нижнем Новгороде 19-21 марта 2014 года. Ключевыми экспертами панельной дискуссии, на которой состоялось его выступление, были Павел Качкаев – заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, Галина Хованская – председатель Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, Андрей Чибис – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, Александр Сидякин – заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.
Пресс-центр Объединения советов домов Удмуртской Республики:
тел. 8-912-055-01-11
Загрузка ...
