Когда отремонтируют наши дома

Интервью с руководителем регионального центра общественного контроля в ЖКХ Нижегородской области, руководителем региональной рабочей группы проекта “Школа грамотного потребителя” Александром Рыжовым

– Когда отремонтируют наши дома и что будет сделано?
– Если мы, как собственники помещений в многоквартирном доме, организуем капитальный ремонт, срок и объем работ зависят от нас. Если мы не примем заранее необходимых решений, ремонт будет организован в соответствии с адресной программой. Сроки и виды работ указаны в этой региональной программе, которая размещена на сайте министерства ЖКХ и ТЭК области, сайте Правительства области, сайте регионального оператора. Это объемный документ, поэтому на сайте регионального оператора — некоммерческой организации “Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области” http://www.fkrnnov.ru в разделе “Собственникам жилья” размещен сервис “Поиск информации по многоквартирному дому” (адрес http://www.fkrnnov.ru/?id=1094). Работа сервиса позволяет собственникам помещений в многоквартирных домах найти данные региональной программы капитального ремонта по адресу дома, набираемому в строке поиска. Программа по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории региона определяет срок и объемы работ по капитальному ремонту, которые обязательно будут выполнены.
Указанные в программе сроки являются гарантией. При наличии достаточных накоплений в фонде капитального ремонта дома или при получении кредита собственники помещений могут организовать капитальный ремонт в любое время, не позже определенного в программе, по мере необходимости. Срок такого ремонта будет указан в протоколе общего собрания. Кроме того, в соответствии с областным законом о капитальном ремонте программа актуализируется не реже одного раза в год, и при этом сроки ремонта могут только приближаться.
Реализация программы будет осуществляться в 4 этапа: первый этап 2014 – 2018 годы; второй этап 2019 – 2023 годы; третий этап: 2024 – 2033 годы; четвертый этап: 2034 – 2043 годы. Количество капитально отремонтированных многоквартирных домов составит поэтапно 3 910, 6 461, 6 891, 18 086 единиц.
В перечень работ по капитальному ремонту входят ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; утепление и (или) ремонт фасада; замена признанных непригодными к применению коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундамента многоквартирного дома; разработка проектной документации для капитального ремонта и проведение экспертизы; разработка сметной документации на выполнение работ и (или) услуг по капитальному ремонту; осуществление строительного контроля (технического надзора); техническая инвентаризация и паспортизация дома после ремонта; установка или замена признанных непригодными к применению узлов управления и регулирования потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт системы дымоудаления.
Все эти работы выполняются за счет минимального размера взноса на капремонт.
– Можно ли было с капитальным ремонтом оставить все как было?
– Далеко не все дома могли быть отремонтированы по Федеральному закону “О Фонде содействия реформированию ЖКХ”, по областным и муниципальным программам из-за ограниченности средств Фонда содействия реформированию ЖКХ и средств бюджетов.
Лишь товарищества собственников жилья и некоторые управляющие компании обеспечивали своевременный капремонт. К примеру, по 8022 многоквартирным домам в Нижнем Новгороде в 2012 году к муниципальному образованию как собственнику помещений поступило только 886 предложений от управляющих организаций о проведении капитального ремонта. То есть капитальный ремонт исключался на стадии разработки предложений управляющей организацией.
Но увы, и хороший председатель ТСЖ, управляющая организация не вечны, и долгосрочной гарантии необходимого капитального ремонта не возникало.
До принятия региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов никакой гарантии проведения капитального ремонта для жителей подавляющего большинства многоквартирных домов просто не было. То есть в части организации капитального ремонта дома соблюдение конституционного права гражданина на жилище обеспечивалось не повсеместно.
Сейчас помощь Фонда содействия реформированию ЖКХ распределяется равномерно между всеми домами, вошедшими в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта. Считаю, это более справедливо.
– Есть ли простор для инициативы собственников помещений в капитальном ремонте или придется “ходить строем”?
– Иногда “строем” означает “оптом”, что экономичнее и проще. Законодательство создало условия для реализации инициативы собственников помещений в многоквартирных домах по организации капитального ремонта, но при этом ограничивает для собственников помещений возможность бездействия, ведущего к нарушениям конституционного права граждан на жилище.
В частности, определяется минимальный размер взноса на капитальный ремонт, а при непринятии в установленный законодательством срок собственниками помещений в многоквартирном доме необходимых решений, соответствующие решения принимаются органами местного самоуправления на основании региональной программы капитального ремонта. И если потребность в капремонте дома подтвердится, ремонт будет проведен “принудительно”.
Проведение капитального ремонта в сроки до установленных в региональной программе приветствуется и экономически поддерживается в виде освобождения собственников от оплаты взносов на капитальный ремонт на соответствующий период.
– А как провести капремонт дома досрочно?
– На основании решения общего собрания. Но нужно иметь необходимые средства. Накопить или собрать достаточную сумму на специальном счете. Или получить кредит. Как один из вариантов кредитования, банк МСБ (малого и среднего бизнеса), это дочерняя структура ВЭБ, отрабатывает программу льготного кредитования управляющих организаций на проведение капитального ремонта. К тому же, когда ситуация с бюджетом улучшится, государственная поддержка позволит приближать сроки ремонта по всей региональной программе.
– Справедлива ли критика сроков ремонта домов в региональной программе?
– Нужно различать критику ошибок и разочарование правдой о ситуации с недоремонтом, которая открылась.
Органы государственной власти раскрыли собственникам помещений глаза на реалии: накопить на ремонт дома, даже с учетом всех льгот и предоставляемых малоимущим субсидий, непросто. Суть не только в сегодняшних сроках программы, суть в том, что в рамках законодательства начало осуществляться планирование.
До принятия региональной программы срок капитального ремонта, за исключением домов, получавших помощь Фонда содействия реформированию ЖКХ, областного и местных бюджетов, обсуждать было практически невозможно. Те управляющие организации, которые решались организовать сбор средств собственников помещений на капитальный ремонт, зачастую не указывали конкретных сроков и объемов ремонта в своих предложениях. И разговор управляющей организации с собственниками тут строился – накопите, отремонтируем. Притом, что обязательств по срокам ремонта никаких, а максимальный срок действия договора управления по Жилищному кодексу РФ – не более 5 лет. Это гораздо меньше нормативных межремонтных интервалов для большинства работ в многоквартирных домах и меньше сроков накопления. Сложилась система, позволявшая части собственников помещений заниматься самообманом, что кто-то придет и вовремя или несколько позже сделает капремонт дома.
– Ну а ошибки?
– Планирование такого масштаба очень серьезная задача. Неточности были неизбежны, поскольку за прошедшие десять лет актуальные сведения о состоянии многоквартирных домов были не у государства, не у муниципалитета, а у частников. И как работали частные управляющие организации с нареканиями, такие же данные они при составлении региональных программ и смогли представить.
Важно наладить процесс уточнения региональной программы. Это стратегически самое главное. С какими бы данными и начальной методикой мы бы ни начали, важно наладить эффективную систему работы, чтобы программа стала в конце концов безупречной. Главное не то, что написано в начале, а то, как старательно план корректируется.
Во всех регионах программы капремонта так или иначе критикуются. В Нижегородской области региональную программу строже всего смотрят сами государственные структуры. Больше всего замечаний к программе сформулировал региональный оператор, намного больше, чем жители.
Программа актуализируется не реже раза в год на основе мониторинга технического состояния многоквартирных домов, организуемого жилищной инспекцией и органами местного самоуправления, а также замечаний регионального оператора. К тому же, в соответствии с областным законом, за исправлением ошибок в программе в орган местного самоуправления вправе обратиться собственники помещений, совет дома, управляющая организация.
– То есть мы накопим деньги в фондах капитального ремонта наших многоквартирных домов, и все будет в порядке?
– Накопление очень важно, но оно лишь часть процесса, необходимое условие. Органы власти, региональный оператор собирают качественную информацию о многоквартирных домах, которой в принципе практически не было. Формируется рынок подряда, многоуровневая система контроля, специалисты набирают опыт. Соответственно будет уточняться региональная программа, выбираться технологии работы. Что касается специальных счетов, владельцами которых выбраны ТСЖ и управляющие организации, важно приглядываться к опыту руководителей и специалистов, их репутации, посмотреть, как они проведут первый ремонт по новой системе.
– Почему государство взяло на себя ответственность за капитальный ремонт?
– Капитальный ремонт это важная социальная услуга и долгосрочное мероприятие. Государству, его структурам и гарантиям у граждан больше доверия, чем частным коммерческим структурам. Впервые за длительный период организация решения одной из важных задач в сфере ЖКХ, а именно капитального ремонта многоквартирных домов, возложена на органы государственной власти, органы местного самоуправления и учреждаемую органами государственной власти некоммерческую структуру – регионального оператора капитального ремонта. Тем самым создан прецедент, расширяющий спектр возможных законодательных решений в развитии ЖКХ государственным участием.
Региональную систему капитального ремонта необходимо поддерживать. Квартира это важный капитал семьи. Когда многоквартирный дом стареет, от требует капремонта, но уровень доходов собственников помещений в нем становится совершенно разным. В отсутствие накоплений в фонде капительного ремонта дома, в отсутствие государственной программы капитального ремонта, договориться с собственниками помещений единовременно платить капитальный ремонт будет нереально. Поэтому надо платить взносы на капитальный ремонт, участвовать в общих собраниях собственников помещений по вопросам капитального ремонта, по мере сил и знаний участвовать в контроле за работами.

Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ Нижегородской области