Как организовать капремонт

В Удмуртии разработан порядок выполнения капремонта домов, накапливающих средства на спецсчете.

В настоящее время в Ижевске готовятся к выходу Методические рекомендации по выполнению капитального ремонта домов, находящихся на специальных счетах, и оформлению соответствующей документации. В их создании принимали участие члены Рабочей группы по капремонту при Правительстве УР.

Эти рекомендации пригодятся собственникам и нанимателям жилья и всем, кто имеет отношение к капитальному ремонту многоквартирных домов:  владельцам спецсчетов, подрядным организациям, сотрудникам УК, ТСЖ и регоператоров. Методические рекомендации будут утверждены приказом Министерства энергетики, ЖКХ и государственного регулирования тарифов Удмуртской Республики.

Удмуртия является лидером по объему жилого фонда, собственники которого  выбрали спецсчет как способ накопления средств для капремонта. В то время как, в среднем, по российским регионам процент таких домов составляет 10-15%, в Удмуртии он достигает 62%. Вместе с тем порядок выполнения работ и их документальное оформление сегодня еще не до конца урегулированы российским законодательством, и федерация не дает регионам поручений разрабатывать соответствующую нормативно-правовую базу.

«Жители, накопившие с февраля 2015 года достаточные суммы для проведения ремонта общего имущества, готовы приступить к работам и все чаще обращаются за разъяснениями к органам власти и в нашу общественную организацию, – сообщил Александр Евсеев, председатель Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР», автор проекта методических рекомендаций. – В ответ на их обращения и было принято решение Рабочей группой по капремонту при Правительстве УР выпустить рекомендации о порядке оформления документации и выполнения работ. К тем, кто будет им следовать, не должно возникнуть претензий у контролирующих органов.  Мы будем стремиться тому, чтобы рекомендации были доступны членам нашей общественной организации и максимальному числу жилищных активистов в электронном и печатном виде в виде брошюры», – подчеркнул он.

Член Рабочей группы по капремонту при Правительстве УР, председатель постоянной комиссии Госсовета УР по экономической политике, промышленности и инвестициям Валерий Бузилов подтверждает, что появление Методических рекомендаций сейчас очень актуально, причем не только для Удмуртской Республики. По его словам, Удмуртия, как лидер по количеству домов на спецсчетах, может выйти с законодательной инициативой по урегулированию механизмов работы со спецсчетами на федеральном уровне. В том числе определить ответственных лиц, которые будут нести гарантийные обязательства перед собственниками за выполненные работы по капремонту, а также установить минимальные гарантийные сроки по этим работам.  «В Жилищном кодексе устанавливается 5-летний срок гарантии для домов, которые ремонтируются на средства Регоператора («общего котла»), но для домов на спецсчетах таких правил не предусмотрено, – подчеркнул он. – Если минимальные сроки не установить законодательно, то гарантию на работы могут не предоставить, а это значит, что возможны случаи, когда из-за некачественно проведенных работ придется заказывать новые работы по устранению дефектов».

Последовательность действий

В Методических рекомендациях по капремонту даются разъяснения, как пошагово действовать собственникам, приступая к организации капитального ремонта в многоквартирном доме, собственники которого накапливают средства на специальном счете дома.

Шаг 1. Капремонт начинается с определения заказчика выполнения работ – лица, осуществляющего следующие функции для собственников помещений в многоквартирном доме: 1) подготовка проектной документации (обследование, составление дефектной ведомости, проекта (если необходимо), сметы); 2) составление и заключение договора на выполнение работ; 3) поиск подрядчика; 4) строительный контроль и принятие работ совместно с лицом, утвержденным общим собранием собственников помещений; 5) обеспечение гарантийных обязательств.

Заказчик получает плату за выполнение этих функций. Источник финансирования определяется решением общего собрания собственников помещений на условиях, согласованных с заказчиком.

В роли заказчика выполнения работ могут выступать управляющая организация, ТСЖ/ТСН, жилищный кооператив, которые управляют многоквартирным домом, или региональный оператор – Фонд капремонта УР.

На практике могут быть различные варианты определения заказчика выполнения работ.

1. И владельцем спецсчета, и лицом, его обслуживающим, является управляющая компания или ТСЖ. В этом случае собственники помещений на общем собрании поручают быть заказчиком УК или ТСЖ, которые в дальнейшем будут отвечать перед собственниками за выполнение работ и качество проведенных работ. Однако следует проверить, установлена ли плата за функцию заказчика. Она может предусматриваться в договоре управления домом или в решении общего собрания.
2. Владельцем спецсчета является Фонд капремонта, а УК или ТСЖ обслуживают спецсчет. Здесь собственники сами определяют, кто будет заказчиком – УК/ТСЖ либо Регоператор. При этом также нужно уточнять источник расходов на заказчика работ. Если заказчиком выбрана управляющая компания (ТСЖ), то заключается договор, по которому заказчик от имени собственников помещений многоквартирного дома организует проведение капремонта, а владелец спецсчета обязуется оплатить выполненные работы.
3. Владельцем спецсчета и лицом, его обслуживающим, является Регоператор. В этом случае заказчиком будет Региональный оператор, но собственники по решению общего собрания могут выбрать заказчиком и свою управляющую компанию.

Шаг 2. После определения заказчика работ проводится предварительная подготовка документов для утверждения их на общем собрании собственников. Этими документами являются: акт обследования технического состояния конструктивных элементов дома, опись работ (дефектная ведомость), сметные расчеты, предложения по выбору подрядной организации.

Шаг 3. Далее собственники проводят общее собрание, чтобы определить и утвердить:

1. перечень услуг и/или работ по капитальному ремонту;
2. смету расходов на капремонт (стоимость работ, источники финансирования тех или иных видов работ по капитальному ремонту);
3. сроки проведения ремонта (дата начала и окончания работ, этапов выполнения);
4. источники финансирования работ по капремонту;
5. лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту (в том числе подписывать акты, дефектные ведомости);
6. выбор и утверждение подрядной организации, либо порядок выбора подрядной организации (выбор возможен без проведения конкурса).

Решения по данным вопросам принимаются большинством не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.

Шаг 4. После принятия решения общего собрания начинается выполнение работ по капремонту и оплата выполненных работ. Проведение работ по капитальному ремонту осуществляется подрядными организациями на основании договора, заключенного между заказчиком и подрядной организацией. В договоре может быть предусмотрено условие об авансе – не более 30% от общей стоимости работ. Полная оплата по договору производится только после выполнения всех работ и составления акта приемки оказанных услуг и(или) выполненных работ.

Акт выполненных работ должен быть подписан лицом, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ либо утвержден решением общего собрания собственников помещений, а также согласован с органом местного самоуправления.

Шаг 5. Информация о выполненных работах вместе с актом приемки выполненных работ должна быть направлена в органы местного самоуправления.

Более подробно с порядком организации и документального оформления проведения работ по капремонту на спецсчетах можно ознакомиться в Методических рекомендациях. Они будут находиться в открытом доступе на сайте Министерства энергетики и ЖКХ УР http://rekudm.ru и сайте Объединения советов домов УР www.dom-udm.ru. Справки – по телефону 8 (3412) 97-07-93.

Александр Евсеев также сообщил, что в июне-июле 2016 года выйдут еще две брошюры, адресованные жилищным активистам, желающим разобраться в тонкостях жилищно-коммунального хозяйства. В их написании и издании приняли участие специалисты Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР». Брошюра «Меры социальной поддержки» рассчитана на категории граждан, имеющих льготы, и граждан с низкими доходами, у которых больше 22% доходов семьи составляют расходы на жилищно-коммунальные расходы.  Вторая – «ЖКХ меняется» – будет интересна всем, кто хочет подробнее узнать о том, как изменилось в последние годы жилищное законодательство.

Удмуртская Республика