Управление МКД: ответы на вопросы

Предлагаем вашему вниманию ответы на вопросы, заданные в ходе семинара «Управление МКД», который прошел 1 марта  2017 года.

Данным семинаром «ЖКХ Контроль»  начал цикл образовательных видеосеминаров в рамках «Дистанционной школы ЖКХ» для жилищных консультантов. Проект реализуется по гранту  «Создание сети жилищных консультантов в малых городах» при поддержке Фонда «Перспектива».

Вопрос 1.

В жилом доме, при застройке машинное отделение лифта продано в общедолевую собственность нескольким собственникам нежылых помещений, а лифт в силу закона относится к общему имуществу, как быть в этой ситуации?

Машинное отделение лифта продано быть не может – оно имеет конкретное назначение.

1. Установить назначение проданного помещения – обратиться в компанию, обслуживающую лифт в Вашем доме.
2. Сделать запрос в УО по этому помещению.
3. Запрос в ФРС по собственнику/собственникам указанного помещения.
4. Далее – в зависимости от полученных ответов.

Вопрос 2.

В вебинаре прозвучало, что долги предыдущего собственника за оплату за жилье, коммунальные услуги, капремонт при переходе права собственности будут возложены на нового Собственника, разве это законно?
В силу ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента ее государственной регистрации, соответственно и бремя по содержанию возникает с этого момента или нет?

Новому собственнику помещения в МКД переходят долги за ЖКУ предыдущего собственника?

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:

1. плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2. взнос на капитальный ремонт;
3. плату за коммунальные услуги.

Исходя их ст. 210 ГК РФ, ст.ст. 30 , 39 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт МКД).

Вместе с тем, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в МКД с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, долги за ЖКУ предыдущего собственника переходят только в части платы за капитальный ремонт МКД. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества в МКД возникает у нового собственника с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение.

Исключением взыскания долга за ЖКУ с нового собственника (кроме взносов на капитальный ремонт) могут быть следующие случаи:

• новый собственник принял на себя задолженности старого в рамках договора купли-продажи или иного соглашения о переводе долга (ст. 391 ГК РФ);
• новым собственником является наследник, принявший наследство предыдущего собственника (ст. 1175 ГК РФ).

В свою очередь, в случае не урегулирования в добровольном порядке ситуации с погашением задолженности между предыдущим и нынешним собственником помещения, управляющая МКД организация вправе обратиться в установленном порядке в соответствующую судебную инстанцию о взыскании долга с предыдущего собственника.

Стоит отметить, что по данному вопросу сложилась обширная судебная практика. Так, например, указанные выводы подтверждаются Апелляционным определением Тюменского областного суда от 18 декабря 2013 г. по делу № 33-5879/2013 .

Вопрос 3.

Собственники дома имеет желание выполнить ремонт холлов первых этажей, их пять. По проекту, выполненному дизайнерами с заменой напольной плитки, подвесных потолков и экстерьера – это текущий или капитальный ремонт?

Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации термин “капитальный ремонт объектов капитального строительства” включает в себя следующие работы:

• замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций;
• замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов;
• замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В свою очередь, капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме текущий ремонт общего имущества в МКД проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Вопрос 4.

Терраса – это общее имущество?

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. (Ст.15 ЖК РФ).

Соответственно, терраса относится к ОИ.
Вопрос 5.

При ответе на вопрос: “О правильности выводов суда о необоснованном применение в расчетах показаний индивидуальных приборов учета потребления ХВС, только потому, что он не введен в эксплуатацию РСО” – прозвучал ответ, что ДА ПРАВИЛЬНО.
Тогда, как это увязать с ПП РФ № 354 из которого следует, что введение индивидуальных приборов учета в эксплуатацию является обязанностью исключительно Исполнителя коммунальных услуг, то есть УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК, а ни как не РСО, более того в этих правилах указано, что в случае если Исполнитель не прибудет в назначенное время, то индивидуальный прибор считается введенным в эксплуатацию и УК, ТСЖ обязано проводить начисление по его показаниям?
И, как быть с п. 8 ПП РФ 491, согласно которого, границей балансовой принадлежности является стена МКД, а эксплуатационной ОБЩЕДОМОВЫЙ ПРИБОР УЧЕТА?
По Вашему мнению получается, что РСО обязано вводить в эксплуатацию индивидуальные приборы учета потребления ресурсов Собственников жилых и не жилых помещений? Где же истина?

В одном из решений, Арбитражный судья г. Москвы пришла к выводу, что ТСЖ не обосновано производило начисление за потребление ХВС нежилому помещению по показаниям индивидуального прибора учета, только потому, что этот прибор не был введен в эксплуатацию ресурсоснабжающей организацией, соответствует ли это вывод требованиям законодательства?

Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 закреплены положения, описывающие правила ввода в эксплуатацию приборов учета коммунальных услуг.

В соответствии с п. 81 (8) Правил № 354 акт ввода прибора учета в эксплуатацию (при отсутствии оснований для отказа такого ввода) подписывается только после того, как представитель исполнителя установит на приборе учета контрольные пломбы.

Установленный прибор учета, в т. ч. после поверки, пломбируется исполнителем без взимания платы с потребителя, за исключением случаев, когда пломбирование соответствующих приборов учета производится исполнителем повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом (п. 81(14) Правил № 354).

80. Учет объема (количества) коммунальных услуг, предоставленных потребителю в жилом или в нежилом помещении, осуществляется с использованием индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета.

К использованию допускаются приборы учета утвержденного типа и прошедшие поверку в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений. Информация о соответствии прибора учета утвержденному типу, сведения о дате первичной поверки прибора учета и об установленном для прибора учета межповерочном интервале, а также требования к условиям эксплуатации прибора учета должны быть указаны в сопроводительных документах к прибору учета.

81. Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем в том числе на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю.

Письмо ФАС России от 13.12.2013 № КА/50647/13
Разъяснения о возможности взимания платы за регистрацию индивидуальных приборов учета

Ввод индивидуальных приборов учета энергоресурсов в эксплуатацию представляет собой документальное оформление в установленном порядке готовности средства измерений к использованию по назначению и является необходимой составляющей для осуществления расчетов за коммунальные услуги по приборам учета.

Согласно пункту 8 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила), исполнителем коммунальных услуг может выступать лицо из числа лиц, указанных в пунктах 9 и 10 Правил.

Данными лицами могут являться: управляющая организация, товарищество собственников жилья (жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), ресурсоснабжающая организация.

Если ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг, то установка индивидуальных приборов учета тепловой энергии и их ввод в эксплуатацию осуществляются указанной организацией в соответствии с заключенным договором на установку, замену и (или) эксплуатацию приборов учета тепловой энергии. Вместе с тем, если индивидуальный прибор учета тепловой энергии установлен иным лицом или ресурсоснабжающей организацией, не являющейся исполнителем коммунальной услуги, ввод прибора учета в эксплуатацию осуществляется исполнителем коммунальной услуги.

Согласно положениям Правил оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

В Воронеже сложилась практика де-факто прямых расчетов РСО с гражданами, проживающими в МКД. Пломбировка  ИПУ производится представителями РСО (электроэнергия, ХВС) по согласованию с УО и ТСЖ. В МКД, в которых плата за индивидуальное потребление коммунальных ресурсов выставляет УО, ТСЖ, кооператив – пломбировку производит соотвествующая организация, управляющая МКД.

Вопрос 6.

 Cобственники МКД в 2011г. 2012г., 2013г. получили свидетельство о праве собственности на машино-места, расположенные в подземном паркинге дома, однако в силу закона, машино-место стало недвижимым имуществом подлежащем госрегистрации с 01.01.2017г., возникает вопрос, а уборка машино-мест с 01.01.2017г. является дополнительной услугой, не в ходящей в плату за содержание общего имущества?

НЕ ВХОДИТ – ЭТО ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ, как в коммунальной квартире. Собственники ОБЯЗАНЫ содержать помещение в надлежащем состоянии на свои средства.

Вопрос 7.

Общим собранием согласовали смету на ремонт подьезда. Подрядчик не выполнил часть работ по расчистке и шпатлевке. Как сейчас уменьшить размер по оплате ремонта подьезда, если сумма по смете согласована?

ПРЕТЕНЗИЯ, НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА, СУД.

Факт выполнения работ фиксируется актом приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имуществав МКД.
Форма акта  приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр во исполнение п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 “О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения”.

1. Запросить в УО акт выполненных работ.
2. Если в акте указаны выполненные работы ПОЛНОСТЬЮ в соотвествии с утвержденной ОСС сметой, написать претензию в УО. Попросить дать письменный ответ в течение пяти рабочий дней (ПП РФ №491).
3. Если полученный ответ Вас не устраивает – можно обратиться в ГЖИ с просьбой проверить выполнение УО лицензионных требований в части оплаты подрядной организации невыполненных работ по ремонту подъезда. Обязательно указать, что смета была утверждена на ОСС!
4. Можно провести независимую экспертизу , если Вы в дальнейшем планируете обратиться в суд с требованием по возврату излишне уплаченных средств за ремонт подъезда, или с требованием к УО принять меры по выполнению ВСЕХ утвержденных работ подрядной организацией. Вариантов много!!!!

Вопрос 8.

Прокомментируйте вопрос финансирования деятельности совета дома, в том числе и вознаграждения председателя совета дома. Какой опыт по данному вопросу в городе Воронеж?

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 29 сентября 2015 г. N 32395-ОГ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение о разъяснении отдельных положений жилищного законодательства и сообщает следующее.

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации введена часть 8.1, устанавливающая право собственников помещений принять решение на общем собрании о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

На практике существует несколько вариантов выплаты вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома.

Выплата вознаграждения не представляется без участия третьих лиц, в качестве которых выступает управляющая организация. Управляющая организация может быть выбрана в качестве уполномоченного лица по аналогии с выбором лица, уполномоченного на заключение договора с пользователем общего имущества (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ).

По мнению Минстроя России, наиболее приемлемым является следующий вариант выплаты вознаграждения.

Договором управления устанавливаются дополнительные обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников помещений:

– начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений;

– с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников помещений, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета многоквартирного дома.

Таким образом, фиксируются обязательства управляющей организации перед собственниками помещений по распоряжению по их поручению денежными средствами на определенную цель. При этом управляющая организация не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета многоквартирного дома, только собственники помещений (контрагенты по договору управления) вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврату неосновательного обогащения (согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД может выступать по таким спорам по доверенности).

При подобной организации правоотношений поступление денежных средств по статье “Вознаграждение председателю совета МКД” при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации. Управляющая организация не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение. Члены и председатель совета многоквартирного дома самостоятельно уплачивают НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает. Судебная практика подтверждает правомерность освобождения управляющей организации от обложения НДС, поскольку в аналогичной ситуации вознаграждение старшему по дому не является операцией управляющей организации по реализации (Постановление ФАС СЗО от 12.12.2013 по делу N А26-1411/2013).

В части сбора и перечисления вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома на управляющую организацию не распространяются требования Федерального закона от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в многоквартирном доме.

Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства О.Н.ДЕМЧЕНКО

ВОРОНЕЖ

В повестке дня ОСС:

Принятие решения о денежном вознаграждении Председателю Совета дома на период с апреля 2016г. по март 2018г. и источника его финансирования.

В решении собственника и протоколе ОСС:

Назначить Председателю Совета дома ежемесячное денежное вознаграждение, источником финансирования определить ежемесячные целевые  взносы собственников и нанимателей жилых и нежилых помещений  дома из расчета 0,70 руб. за 1кв. м общей площади этих помещений. Выплату вознаграждения  Председателю Совета дома производить ежемесячно в период с апреля 2016г. по март 2018г.

Далее копия Протокола ОСС передается в УК, которая пишет распорядительное письмо в свой расчетный центр для начисления в платежных документах собственникам целевого взноса в соответствии с решением ОСС.

Председатель Совета дома обращается в бухгалтерию УК с заявлением о перечислении ему денежного вознаграждения на расчетный счет (сберкнижка или карточка). В заявлении указывает о том, что сам будет перечислять подоходный налог и отчитываться перед налоговой инспекцией путем заполнения декларации по итогам года.

По окончанию года в феврале-марте следующего года берет в УК справку о суммах перечисленных денежных средств, перечисляет 13% от общей перечисленной за весь год суммы (подоходный налог) в налоговую инспекцию. Платежные реквизиты для перечисления берет в налоговой инспекции. Заполняет в налоговой инспекции декларацию о полученных таким образом доходах и оплаченном подоходном налоге.

Ежемесячно денежные средства по указанному целевому взносу, уплаченные собственниками, из расчетного центра возвращаются в УК и бухгалтерия УК перечисляет их на расчетный счет Председателя Совета дома.

Вопрос 9.

Андрей Владимирович Архангельск 

c 01/01/2017 ОДН включены в расходы по содержанию ОИ. должны ли собственники утвердить общим собранием изменение размера платы по содержанию?

НЕТ, ПЕРВОНАЧАЛЬНО БЕЗ ОСС – ПП РФ 1498.

С 1 января 2017 года применяются положения о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату:

• холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, а также
• отведения сточных вод в целях содержания такого имущества.

Эти положения закреплены в пункте 2 части 1, пункте 1 части 2 статьи 154, части 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

Для реализации нового порядка определения размера платы за содержание жилого помещения Правительство РФ утвердило постановление от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Постановление № 1498).

Потребители должны оплачивать коммунальные ресурсы на СОИ в рамках платы за содержание жилого помещения. Это установлено пунктом 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ.

Первоначально при включении расходов на оплату этих коммунальных ресурсов в плату за содержание жилого помещения их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, установленный субъектом РФ по состоянию на 1 ноября 2016 года.

Для первого включения принимать решение на общем собрании собственников помещений не требуется. Это закреплено в части 10 статьи 12 Закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» .

Вопрос 10.

Иванов Николай Леонидович Вологодская область

1) Относится ли прибор учета электроэнергии, расположенный в электрощите в подъезде к ОИ МКД;

ЕСЛИ ЭТО НЕ ИПУ.

2) Имеет ли право УК собирать отдельной строкой средства на домофон, не включая их в содержание жилья?

НЕТ.

Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Данная оплата, при наличии в составе общего имущества запирающего устройства, должна быть включена в строку «содержание и ремонт», а предъявление собственнику к оплате в квитанции дополнительной строки «Обслуживание домофона» даёт возможность управляющей организации получать плату за обслуживание домофона дважды по двум статьям, что является необоснованным и незаконным.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 11 апреля 2016 г. N 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

И.о. директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства А.В.ТАМАНЦЕВ

Вопрос 11.

Начисление платы и техническое обслуживание автоматических запирающихся устройств

Вопрос о порядке начисления платы за обслуживание запирающих устройств и отнесение домофонов к составу общего имущества в МКД и в настоящее время вызывает много споров.

Анализ действующего законодательства и судебной практики показывает, что существует 2 основных варианта начисления платы за техническое обслуживание домофонов в зависимости от того, включены ли они в состав общего имущества в МКД или нет.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества в многоквартирном доме включена внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из автоматически запирающихся устройств (далее – АЗУ) дверей подъезда многоквартирного дома.

В то же время п. 1 Правил определено, что состав общего имущества в МКД определяется:

а) собственниками помещений в МКД – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Следовательно, АЗУ включаются в состав общего имущества в МКД в силу закона в случае, если они установлены на момент ввода МКД в эксплуатацию, что подтверждается проектной и технической документацией, либо на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, если АЗУ установлены после ввода МКД в эксплуатацию.

За техническое обслуживание АЗУ в таком случае отвечает организация, управляющая МКД, за счет платы за содержание и ремонт общего имущества.

Вместе с тем, довольно распространены случаи, когда АЗУ устанавливались после ввода МКД в эксплуатацию по решению отдельных собственников в отдельных подъездах МКД за счет собственных средств.

В таких случаях АЗУ являются общей собственностью указанных собственников и обслуживается за их счет на основании прямых договоров со специализированной организацией.

В данной ситуации управляющая организация не обязана, но вправе заключить агентский договор со специализированной организацией на сбор платежей собственников помещений в пользу этой организации.

Указанная позиция подтверждается апелляционными определениями Московского городского суда от 26 марта 2013 г. по делу № 11-9319 , Верховного суда Республики Татарстан от 8 октября 2012 г. по делу № 33-10179/12 , определением Санкт-Петербургского городского суда от 21 апреля 2011 г. № 33-4938/2011 .

Таким образом, АЗУ, установленные в МКД на момент его ввода в эксплуатацию, включаются в состав общего имущества МКД в силу закона.

АЗУ, установленные собственниками помещений за счет собственных средств после ввода МКД в эксплуатацию, в зависимости от особенностей их установки могут быть включены в состав общего имущества МКД на основании решения общего собрания собственников помещений.

Вопрос 12.

Поясните, каковы основания для деятельности расчетно-кассовых центров?

1. “УО поручает РКЦ…” – с разрешения собрания собственников? Или как навязанная услуга посредника? ПП РФ 416.
   

Расчетно-кассовые центры осуществляют деятельность в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 3 июня 2009 г. № 103-ФЗ “О деятельности по приему платежей и физических лиц, осуществляемой платежными агентами” и являются платежными агентами.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Частью 15 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено право, а не обязанность УО, ТСЖ, ЖСК осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.
Ст. 155 ЖК РФ

15. Наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии сзаконодательствомо банках и банковской деятельности.

(часть пятнадцатая введена Федеральным законом от 03.06.2009 N 121-ФЗ)

ПП РФ №491

29. Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 26.12.2016 N 1498)

ПП РФ №416

4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:

начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;

осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида;

ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации.

2. “Комиссия банка оплачивается плательщиком” – пожалуйста, дайте ссылку.

Согласно информации Банка России “Ответы на вопросы, связанные с применением отдельных норм Федерального закона от 27 июня 2011 г. года № 161-ФЗ “О национальной платежной системе”, указанный закон не содержит императивного правила об удержании комиссии за осуществление перевода денежных средств исключительно с плательщика (потребителя ЖКУ).

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 27 июня 2011 г. № 161-ФЗ оператор по переводу денежных средств оказывает услуги по переводу денежных средств на основании договоров, заключаемых с клиентами и между операторами по переводу денежных средств. Клиентами в данном случае являются плательщики или получатели средств.

Иными словами, условия и размер оплаты комиссионного вознаграждения оператору  по переводу денежных средств (банку) могут быть определены соответствующим договором, указанным в  ч. 1 ст. 4 Федерального закона № от 27 июня 2011 г. № 161-ФЗ.

Кроме того, указанный закон не содержит положений, ограничивающих возможность получения банком комиссионного вознаграждения с получателя денежных средств в рамках гражданско-правовых договоров.

Таким образом, бремя расходов на комиссионное вознаграждение банку лежит либо на плательщике-потребителе ЖКУ, либо на исполнителе жилищно-коммунальных услуг.

В первом случае банк взимает свое вознаграждение с физического лица сверх выставленной потребителю суммы платежа за ЖКУ.

Во втором – потребитель оплачивает через банк только плату за ЖКУ, указанную в квитанции, а комиссию банк удерживает при перечислении денежных средств получателю (исполнителю ЖКУ). Указанный порядок расчетов должен быть прописан в договоре, заключаемом между банком и получателем денежных средств (исполнителем ЖКУ).

Вопрос 13.

Спасибо за прекрасную информацию! Что делать, если УК не фиксирует жалобы на некачественные услуги, не делает перерасчеты. В платежном документе не указывает показания общедомового потребления тепла, необосновывает начисления.

1. Направлять обращения в УК только ПИСЬМЕННО с указанием сроков ответа: жилищные услуги – 5 рабочих дней (ПП РФ №491), коммунальные услуги – 3 рабочих дня (ПП РФ №354), раскрытие информации – 10 рабочих дней (ПП РФ №731), перерасчет платы – 10 рабочих дней (Закон о защите прав потребителя).

Пишете 2 экземпляра обращения , один сдаете в УК, на втором Вам должны поставить отметку о принятии обращения. Если этого не делается – отправляете обращение по адресу нахождения УК (указан в платежном документе) по почте с уведомлением.

2. Если не получаете ответа, или УК не получает Ваши письма – направляете ЖАЛОБУ на непредоставление информации УК________ в жилищную инспекцию.

В конце жалобы просите провести внеплановую проверку выполнения лицензионных требований УК____________ в части предоставления информации по договору управления.

4. Параллельно можно направить в прокуратуру ЖАЛОБУ на непредоставление информации УК________. Просить надо проверить выполнение УК______ требований законодательства РФ по раскрытию информации.

ЖК РФ

Статья 161

10. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации:

– об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности,

– об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

– о порядке и об условиях их оказания и выполнения,

– об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации.

Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

Сергей Сохранов