В период с 01 по 28 июня 2020 года НП «ЖКХ Контроль» провел ряд мероприятий направленных на анализ ситуации с реализацией региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов. Встречи и обмен мнениями проходили в дистанционном режиме, в связи с ситуацией с новой короновирусной инфекцией и ограничительными мерами, связанными с ней.
Также в данный период состоялось обсуждение, подготовленного Министерством строительством и ЖКХ Российской Федерации проекта поправок в Раздела IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
В совещаниях и обсуждениях приняли участие представители сети общественного контроля в сфере ЖКХ из 67 субъектов РФ.
География проведенного обсуждения: 16 республик (Башкортостан, Дагестан, Калмыкия, Кабардино-Балкария, КЧР, Коми, Крым, Марий-Эл, Саха(Якутия), Татарстан, Тыва, Удмуртия, Чечня, Чувашия, Мордовия, Хакасия), 6 краевых субъектов (Алтайский, Забайкальский, Камчатский, Краснодарский, Пермский, Хабаровский), 41 область (Архангельская, Астраханская, Белгородская, Владимирская, Волгоградская, Вологодская, Воронежская, Ивановская, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Кировская, Костромская, Курганская, Курская, Ленинградская, Липецкая, Магаданская, Мурманская, Нижегородская, Новосибирская, Новгородская, Новосибирская, Омская, Оренбургская, Орловская, Псковская, Ростовская, Рязанская, Самарская, Саратовская, Свердловская, Смоленская, Тамбовская, Тверская, Тульская, Тюменская, Ульяновская, Челябинская, Ярославская), 2 города Федерального назначения (Москва, Санкт-Петербург), 2 округа (ХМАО, ЯНАО).
По результатам обсуждения был подготовлен ряд замечаний, направленный на изменения в процедурах проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, как в действующее законодательство, так и в предложенные Минстроем изменения в раздел, посвященный капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Исходя из вышеизложенной экспертами были предложены следующие изменения.
В отношении проекта Федерального закона направленных на изменение Раздела IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Жилищного кодекса Российской Федерации:
1) Пункт 8 части 1 ст.166
8) обследование технического состояния многоквартирного дома или отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома в целях определения категории их технического состояния и установления необходимости и целесообразности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту соответствующих конструктивных элементов
Было бы более логично сделать технические обследования частью работ по формированию краткосрочной программы.
В связи с чем предлагается п.2 ст.167 изложить в следующей редакции:
2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов и (или) отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов, организует проведение мониторинга технического состояния многоквартирных домов в период формирования краткосрочной программы или в период ее актуализации.
Не совсем понятно, проводится ли данное обследование после открытия капитального ремонта и голосования собственников или до него? Должны ли собственники утверждать данную работу и ее стоимость?
Необходимо определить, в каком объеме, в какой период и на какие средства проводится техническое обследование.
2) Пункт 5, части 1 ст.167
5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;
Изложить Пункт 5, части 1 ст.167 в следующей редакции:
5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам на основании методических рекомендаций, утвержденных Правительством РФ
Необходима выработка единых подходов к формированию краткосрочной и долгосрочной программы капитального ремонта
3) Пункт 1, части 2 статьи 168
Пункт 1, части 2 статьи 168 дополнить пп. 1.1., касающиеся вопросов проведения капитального ремонта в домах, относящихся к объектам культурного наследия
- В региональной программе капитального ремонта выделяется отдельная подпрограмма, в которую включаются дома-объекты культурного наследия. При формировании такой программы субъект РФ принимает нормативный акт, предусматривающий софинансирование работ по капремонту за счет бюджетных средств в размере удорожания стоимости ремонта по сравнению с аналогичным домом, не являющимся ОКН.
Стоимость и сроки капитального ремонта домов, являющихся объектами культурного наследия, требует значительно больших средств и сроков для проведения ремонтных работ. В связи с чем целесообразно выделить такие дома в отдельную подпрограмму с определением дополнительных источников их финансирования.
4) Часть 2 статьи 168
Дополнить пунктом 5 касающийся принципа непрерывности формирования долгосрочной программы капитального ремонта
5) нормы и принципы формирования непрерывной программы капитального ремонта.
Необходим механизм продления программ, в связи с включением в нее вновь построенных многоквартирных домов, а также проведение работ в последующие циклы жизни многоквартирного дома. В настоящее время региональные программы расчитаны до 2043 года.
5) Пункт 2 части 4 статьи 168
Изложить в следующей редакции:
2) по результатам обследования технического состояния многоквартирного дома или отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома определено, что оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются, собственникам направлено уведомление о результатах технического обследования и собственники не применили право «вето» (то есть не провели ОСС, на котором принято решение об обязательном проведении запланированных работ).
Перенос сроков капитального ремонта на более поздний период без переноса обязанности платить взносы за капитальный ремонт может иметь крайне негативные социальные последствия. Велика вероятность злоупотребления этой нормой со стороны регионов, не успевающих выполнить краткосрочные программы по причине плохой организации работ или халатности. В связи с этим каждое решение о переносе работ должно быть абсолютно прозрачно для собственников. Предлагается в обязательном порядке уведомлять собственников о результатах технического обследования и решении не проводить те или иные виды работ. Предлагается также предоставить собственникам право «вето» на данное решение, которое они могут реализовать путем принятия соответствующего решения на общем собрании. Кроме того, предлагается определить уполномоченный федеральный орган правом контроля за обоснованностью принятия решений о переносе сроков.
6) Пункт 4 части 4 статьи 168
Исключить данную норму, одновременно дополнить Жилищный кодекс и КОАП нормой о штрафах за воспрепятствование оказанию услуг по проведению капитального ремонта.
Сегодня отсутствуют эффективные средства борьбы с гражданами и организациями, препятствующими проведению капитального ремонта. Однако отказ от ремонта дома в случае недопуска – это наихудший вариант. Дома надо ремонтировать, в том числе ремонтировать инженерные коммуникации целиком, а не частями. В связи с этим надо ужесточать наказание для граждан и организаций, подвергающих потенциальной опасности целый дом!
7) Статья 168
Дополнить статью 168 частью 4.1.
4.1. Решения о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимаются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Ранее данный пункт был внесен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ, однако в предложенной редакции данный пункт не был представлен
8) Статья 168, ч. 7
Изложить в следующей редакции.
В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, сроком не менее, чем на три года с распределением по годам в пределах указанного срока. Органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном этим нормативным правовым актом.
Сдвиг на несколько лет запланированного ремонта без объяснения причин может вызвать серьезное социальное возмущение.
9) Статья 189, ч.5
Изложить ч.5 в следующей редакции:
- В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме утверждается проект и смета работ.
Также решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме могут быть определены или утверждены:
1) перечень дополнительных услуг и (или) работ по капитальному ремонту при соответствующем увеличении размера взноса на капитальный ремонт либо выбора иных источников финансирования дополнительных расходов;
2) перенос сроков проведения капитального ремонта на более поздний период;
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
Перечень минимально необходимых услуг и (или) работ по капитальному ремонту устанавливается в краткосрочном плане реализации региональной программы капитального ремонта по результатам проведения обследования технического состояния многоквартирного дома или отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома. Предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту устанавливается исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса.
Если собственники не утверждают перечень и предельную стоимость работ, нужно им направлять на утверждение смету и проект. И дать им право вето – пусть общим собранием отменяют, если категорически не согласны.
10) Статья 189, часть 5.1., п.6
Необходима конкретизация функций и правового статуса (права и ответственность) технического заказчика, а также источника финансирования деятельности технического заказчика
11) Статья 189 ч. 7.
Изложить в следующей редакции:
В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца года со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Исключения составляют случаи, когда перенос сроков проведения работ вызван обстоятельствами непреодолимой силы или решением собственников о переносе данного вида работ. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3 – 6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения настоящей части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 28.12.2016 N 498-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
Владельцы специальных счетов находятся в неравноправном положении с региональным оператором. Известно, что. Выполнение работ на котловых дворах составляет чуть больше 50 % ежегодно. При этом никаких санкций для этих домов и организаторов работ не применяется. В то же время малейшая задержка для дома со спецсчетом влечет за собой изменение способа накопления (который не всегда приводит к своевременному проведению работ). Невыполнение работ по программе может приниматься собственниками сознательно или являться следствием чрезвычайных обстоятельств, например, решением властей временно отменить взносы на капитальный ремонт.
В отношении уже действующего законодательства в области проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов НП «ЖКХ Контроль» совместно с экспертами предлагает:
| Содержание инициативы | Обоснование | |
| 1. | Заказчик капитального ремонта (Фонд капитального ремонта, владелец спецсчета) обеспечивает обязательное размещение проекта и сметы работ по капитальному ремонту в МКД в открытом доступе на сайте соответствующего фонда капитального ремонта или в ГИС ЖКХ. Введение ответственности за неразмещение информации | Для повышения информированности собственников помещений и возможности осуществления надлежащего и своевременного контроля за ходом выполнения работ по капитальному ремонту |
| 2. | Введение ОБЯЗАННОСТИ (а не прав) субъекта РФ обеспечивать софинансирование программ капитального ремонта | При формировании и расчете минимального взноса на капитальный ремонт в некоторых субъектах принималось в расчет осуществление обязательного софинансирования работ по капитальному ремонту, из-за чего минимальный взнос на капитальный ремонт не всегда экономически обоснован |
| 3. | Выделить в региональных программах капитального ремонта подпрограмм, включающих дома с высокой степенью износа, дома-объекты культурного наследия, предусмотрев в таких программах софинансирование за счет средств бюджетов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований | Так как работы на таких объектах требуют дополнительных работ и объем их зачастую увеличен, а также при капитальном ремонте таких объектов, складывается ситуация, когда собственники не смогут, применяя минимальный взнос на капитальный ремонт, сформировать необходимые суммы |
| 4. | Закрепить в ЖК РФ положение о том, что технический (строительный) надзор обязан письменно уведомить уполномоченного представителя собственников МКД по капремонту, о начале осуществления контроля, с приложением графика выхода на объект и завершать работу подписанием уполномоченным представителем собственником отдельных актов о выполнении этой работы. | Много нареканий от собственников помещений в МКД поступает на то, что технический (строительный) надзор во время проведения капремонта они не видят вообще, и не понимают, как он работает. Между тем, эта внешняя услуга оплачивается из средств капремонта, т.е. собственником. |
| 5. | Предусмотреть возможность софинансирования работ по обслуживанию спецсчета, выставлению платежных документов и ведению претензионной работы по капитальному ремонту за счет средств субъекта Российской Федерации не только для тех домов, которые аккумулируют средства на счету регионального оператора, но и для владельцев специальных счетов | Это приведет к устранению социального неравенства, так как софинансирование происходит из средств собираемых за счет налогов и сборов. |
| 6. | Расширить ПРАВА владельцев спецсчетов в части принятия решений о проведении энергоэффективного капитального ремонта в рамках минимального взноса, права ПОЭТАПНОГО ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ в рамках установленного перечня, при этом усилив их ОТВЕТСТВЕННОСТЬ в части запрета перехода домов «в общий котел» в случае невыполнения установленных региональной программой работ. | Для ускорения и облегчения выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, предусмотренного региональной программы, а также выполнения требований по повышению энергоэффективности, необходимо предоставить владельцам специальных счетов большую гибкость в использовании средств, накопленных на капитальный ремонт. |
| 7. | Необходима стратегия, которая бы сформировала работоспособную, эффективную систему проведения капитального ремонта МКД в долгосрочной перспективе, после окончания срока действия принятых региональных программ. | В существующих вариантах законодательства, нет ответов на вопросы о том, каким образом будут ремонтироваться многоквартирные дома после истечения тех самых 30 лет, что делать с домами, которые включены в программы через десятилетия, а ремонт нужен в обозримой перспективе, что делать с домами, которые отремонтированы сегодня и через 10-15 лет вновь будут требовать капитальных затрат на проведение ремонтных работ. |
| 8. | Разработка экономически обоснованной методики расчета стоимость капитального ремонта, основанной на сплошном техническом обследовании жилищного фонда.
Вопрос: за чей счет должно проводится такое обследование? |
|
| 9. | Внести изменений в ПП 18 от 17.01.2017, предоставив владельцам специальный счетов напрямую направлять заявки на предоставление финансовой поддержки от ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ» и получать средства от фонда непосредственно на счет дома, минуя региональные и местные бюджеты. | С целью ускорить процесс финансирования и снизить административные барьеры для собственников, которые провели в доме энергосберегающие мероприятия |
| 10. | Внести изменения в п.42 Правил предоставления финансовой поддержки на проведение энергоэффективного капитального ремонта, установленные ПП 18 от 17.01.2017, отменив требование предоставить решение общего собрания собственников о порядке использования средств в случае, если каперемонт выполнен полностью за счет взносов собственников. | |
| 11. | Предоставить право органам местного самоуправления учреждать ремонтно-строительные организации для выполнения работ, в том числе для осуществления капитального ремонта МКД | Эти меры позволят решить проблему нехватки подрядчиков в отдаленных регионах и муниципалитетах |
| 12. | При организации проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем дома, собственники которого формируют фонд капремонта «в общем котле», наделить правом обращения в суд регионального оператора капитального ремонта о допуске в квартиры для производства работ. При наличии на стояке хоть одной квартиры, собственник которая не отказалась пускать для замены канализации, системы холодного водоснабжения, горячего водоснабжения или теплоснабжения обязать регионального оператора обратиться в суд на собственников остальных квартир, помещений на стояке для проведения капитального ремонта, а срок завершения работ отодвинуть до выполнения судебного решения. Аналогично в отношении всех квартир первого этажа в домах без подвала при расположении внутридомовых систем, подлежащих капитальному ремонту, под полом, помещений первого этажа. Аналогично в отношении квартир верхнего этажа при капитальном ремонте системы отопления и расположения балансировочных кранов в этих квартирах.
Ввести в КОАП штрафы за недопуск к общему имуществу при проведении капитального ремонта. Ввести в КОАП штрафы за недопуск к общему имуществу при проведении капитального ремонта. |
Необходимо решить проблему допуска к общему имуществу при проведении капитального ремонта |
| 13. | Упростить процедуру получения льготы на оплату взносов на капитальный ремонт для людей старшего возраста, обеспечив выставление платежа, уменьшенного на размер льготы. | Сегодня крайне сложная система оформления данной льготы очень раздражает людей старшего поколения, сводит на нет весь социально-пропагандистский эффект от принятия данной меры |
| 14. | Допустить возможность проведения реконструкции системы электроснабжения в рамках работ по капитальному ремонту | В связи с увеличением нагрузки и увеличением числа потребителей необходимо увеличение мощности в многоквартирных домах |
| 15. | Расширить минимальный перечень работ по капремонту, включив в перечень работ по капитальном ремонту системы холодного водоснабжения, систем противопожарной автоматики и дымоудаления.
Включать их в проект, даже если они предусмотрены были по проекту дома, но были полностью выведены из строя или уничтожены в процессе эксплуатации дома |
Для высотных многоквартирных домов, в случае отсутствия необходимой пожарной техники в муниципальном образовании, если происходит возгорание, единственной системой спасения является противопожарная система и система дымоудаления, однако данные работы не включаются в смету при производстве работ по ремонту системы холодного водоснабжения и вентиляции, что может привести в дальнейшем к гибели людей. |
| 16. | Внесении изменений в ЖК РФ в части разграничения понятий «капитального ремонта» и «текущего ремонта» | |
| 17. | Предусмотреть обязанность собственников дополнительного оборудования, установленного на фасадах, крышах и других частях общего имущества (в том числе наружных блоков, систем кондиционирования и вентиляции, антенн) осуществлять его демонтаж на период проведения капитального ремонта общего имущества МКД, а также ответственность лиц, нарушающих требования к установке и демонтажу такого дополнительного оборудования. | Возникают затруднения при производстве работ на общем имуществе многоквартирного дома, что особенно характерно при капитальном ремонте фасадов, когда первые этажи в доме не являются жилыми помещениями, организации размещают информацию и технические средства на фасаде многоквартирного дома, что в свою очередь препятствует производству работ по капитальному ремонту. |
| 18. | Включить в пункт 13 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регионального оператора по капитальному ремонту в перечень организаций, имеющих право запрашивать и получать бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, являющихся сведениями ограниченного доступа. | В настоящее время у регионального оператора существует проблема по получению необходимых сведений о собственниках из Единого государственного реестра.
|
| 19. | Внести изменения – освободить региональных операторов от оплаты государственной пошлины при подаче исковых требований в суд по взысканию задолженности по взносам на капитальный ремонт. | Региональные операторы не занимаются предпринимательской деятельностью и не имеют дохода. Оплата госпошлины происходит из бюджета в бюджет, что является нецелесообразным и создает дополнительные трудности. |
Пресс-служба НП “ЖКХ Контроль”
Загрузка ...
