Типичные ошибки при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в многоквартирном доме (далее – МКД)

Руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Алла Бредец напоминает, что с 2021 года в проведении общих собраний собственников  (далее – ОСС)  в МКД произошли изменения. Чтобы не потратить время вхолостую необходимо серьезно подойти к организации ОСС МКД.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений

в многоквартирном доме (далее – МКД) являются:

– Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (статьи 45-48);

– Гражданский кодекс РФ (часть первая глава 9.1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ;

– Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ

от 28 января 2019 г. № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – Приказ Минстроя № 44/пр).

Общее собрание собственников помещений в МКД может быть созвано:

– по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

– по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

– управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД

(ч.6 ст. 45 ЖК РФ).

Существуют следующие формы проведения общего собрания собственников помещений в мкд:

– очная форма (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

– заочная форма (опросным путем или с использованием ГИС ЖКХ в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ). При этом заочная форма голосования может проводиться только в том случае, если при проведении собрания в очной форме отсутствовал, указанный

в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, кворум.

– очно-заочная форма голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня собрания и принятия решений, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД).

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ существуют следующие способы уведомления  собственников о проведении общего собрания:

– сообщение в письменной форме направляется каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом;

– сообщение в письменной форме вручается под роспись;

– размещение сообщения  в помещении данного дома, определенном  решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

– иной способ направления сообщения в письменной форме, предусмотренный решением общего собрания собственников помещений в данном доме.

При этом собственники о проведении собрания должны быть уведомлены не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений

в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

– сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

– форма проведения данного собрания;

– дата, место, время проведения данного собрания (дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения);

– повестка дня данного собрания;

– порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В решении собственника (бюллетене) должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

– сведения о лице, участвующем в голосовании;

– сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

– решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками: «за», «против», «воздержался». При голосовании собственником необходимо ставить только один из возможных вариантов голосования.

Обязательными приложениями к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД, в соответствии с Приказом Минстроя № 44/пр являются:

– реестр собственников помещений в многоквартирном доме;

– копия текста сообщения о проведении общего собрания;

– документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, или в системе в соответствии с ч. 4 ст. 45, ч. 2 и 3 ст. 47.1 ЖК РФ;

– списки присутствующих и приглашенных лиц;

– документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;

– документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;

– письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их, дату их заполнения.

Типичные ошибки при созыве и организации общего собрания собственников помещений в МКД:

– основным способом уведомления собственников о проведении общих собраний собственников помещений является размещение текстов сообщений об их проведении на информационных стендах в подъездах МКД, т.е. в доступном месте для всех собственников помещений в данном доме. В нарушении ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, данный способ уведомления собственниками не утвержден на общем собрании собственников помещений;

– не указание в сообщении о проведении общего собрания сведений, установленных ч. 5 ст. 45 ЖК РФ;

– не соблюдение сроков уведомления о проведении собрания. В нарушении

ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники не уведомляются за десять дней до даты его проведения;

– включение в повестку дня вопросов, принятие которых не относится

к компетенции общего собрания собственников помещений МКД.

Типичные ошибки при проведении общего собрания собственников помещений

в МКД:

– в нарушении ч. 1 ст. 47 ЖК РФ собрание проводится сразу в заочной форме,

без проведения собрания в очной форме (путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование)

– при проведении общего собрания в очной форме не соблюдаются ограничения, установленные п. 2-50 постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт‑Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (численность более 75 человек)

(ред. от 24.08.2021);

– осуществляется продление общего собрания собственников в нарушении

ч. 2 ст. 47 ЖК РФ;

– изменение повестки дня общего собрания. Принятие решений по вопросам,

не включенным в повестку дня собрания, в нарушении ч. 2 ст. 46 ЖК РФ;

– в нарушении ч. 1. ст. 46 ЖК РФ отсутствует кворум, необходимый для принятия конкретного решения. 

Решения, предусмотренные пп. 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

– решения, предусмотренные пп. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

– решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение:

1) при наличии в МКД более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений

в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

2) при наличии в МКД одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;

Решения по остальным вопросам в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Необходимо отметить, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров

на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки

и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение данных договоров,

а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Типичные ошибки при оформлении решений (бюллетеней) собственников помещений и их представителей:

– неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения, доверенность на представление интересов не соответствует ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, п. 3,4

ст. 181.5 ГК РФ;

– указываются неверные сведения о собственниках и площадях помещений;

– в голосовании принимают участие лица, не являющиеся собственниками помещений в МКД, доверенность на участие в собрании и голосование не представлена;

– при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, участвующим в голосовании собственником оставлено несколько вариантов решений по вопросам повестки дня. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;

– отсутствие подписи в решении (бюллетене);

– отсутствие даты заполнения.

Типичные ошибки при оформлении результатов голосования, протоколов общих собраний собственников помещений в МКД:

– количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения

в МКД на общем собрании собственников помещений не определяется  пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, в нарушении ч. 3 ст. 48 ЖК РФ;

– в протоколе неверно указывается площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащая собственникам помещений в МКД.

– не указывается регистрационный номер протокола, который является его обязательным реквизитом;

– неверно указываются сведения об инициаторе общего собрания;

– отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании

и приглашенных для участия в нем;

– не указываются сведения о фамилии, инициалах лица, председательствующего

на общем собрании, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов;

– подписание протокола общего собрания неуполномоченными лицами или его неподписание председателем и/или секретарем собрания, счетной комиссией;

– в нарушении ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава не подписан всеми собственниками помещений

в МКД, проголосовавшими за принятие таких решений.

– отсутствие обязательных приложений к протоколу.

Региональный центр общественного ЖКХ контроля в Санкт-Петербурге