Годовой отчет управляющей компании

Подходит к концу первый квартал, а это значит пришло время готовить очередное годовое собрание собственников, на котором традиционно рассматривается отчет управляющей организации об исполнении условий договора управления многоквартирным домом за предыдущий год.

Жилищный кодекс весьма скупо описывает регламент проведения очередного общего собрания собственников многоквартирного дома (ОСС). Вот исчерпывающий текст 45 статьи Жилищного Кодекса, посвященный этому весьма важному событию: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом…»

Несмотря на обязанность собственников проводить очередное ОСС, на практике они проводятся в минимальном количестве многоквартирных домов (МКД). Между тем, проведение подобного собрания не только позволит оценить деятельность управляющей компании (УК), но и наметить вопросы капитального и текущего ремонта, перечень и объем оказываемых услуг, и, что немаловажно, будет дисциплинировать УК выполнять работы более качественно и в срок.

Что касается отчета управляющей организации, то его обязательность закреплена в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ: «Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе». Под системой в данном случае подразумевается государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). За неисполнение данного требования, УК ожидает штраф в размере от 30 до 50 тысяч рублей (часть 2 статьи 13.19.2 КОАП РФ).

Но если сторонами договора управления – УК и собственниками – четко не определены форма и содержание такого отчета, то УК в праве самостоятельно определять, какие данные будут загружены в систему, поскольку это не определено четко нормативно-правовыми актами. Примерный перечень информации, который должен содержаться в отчете дан в Приложении 2 к Приказу Минстроя России № 411/пр 31 июля 2014 года «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Согласно данному документу, в отчете УК должна быть отражена следующая информация:

а) о соответствии в течение отчетного периода перечня, объемов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;

б) о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);

в) о случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);

г) о видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода управляющей организацией;

д) о произведенных расчетах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

е) о случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);

ж) о рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений (предложений, заявлений и жалоб) с указанием количества и даты поступления соответствующих обращений, сведения о принятых управляющей организацией мерах по устранению (учету) указанных в них предложений, заявлений и жалоб – с указанием даты принятия соответствующего решения и реализации мер по их устранению (учету), а также данные о числе выявленных по результатам рассмотрения обращений собственников фактов причинения ущерба общему имуществу действиями (бездействием) управляющей организации и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;

з) об использовании средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ с указанием сроков, видов, объемов и стоимости произведенных работ, а также случаев превышения стоимости таких работ над суммами созданных резервов (в случае формирования соответствующих резервов);

и) об изменениях перечня работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечня работ (услуг) по управлению многоквартирным домом в соответствии с порядком, установленным условиями договора управления с указанием количества, даты и содержания соответствующих изменений;

к) о суммах, полученных управляющей организацией по заключенным от имени собственников помещений в многоквартирном доме договорам об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров аренды общего имущества, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования таких сумм;

л) о результатах сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

м) о суммах, начисленных и поступивших в отчетном периоде взносов на капитальный ремонт, размер фонда капитального ремонта на дату составления отчета, а также о суммах, использованных в отчетном периоде средств фонда капитального ремонта по назначениям (в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете регионального оператора);

н) о взысканиях, штрафах, и иных санкциях к управляющей организации со стороны органов государственного жилищного контроля и надзора, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает управляющая организация.

Однако, поскольку документ Минстроя не носит обязательного характера, то УК сама может выбирать, какие пункты включать в свой годовой отчет, а какие – нет.

Также некоторые УК при составлении отчета ориентируются на положения Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731, которое содержит Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Стоит отметить, что данный стандарт уже не применяется, но отчет по данной форме будет также правомочен.

Итак, для того, чтобы понять какую информацию УК обязано предоставить в своем годовом отчете, следует для начала заглянуть в договор управления МКД. Если такого раздела в договоре не содержится, то УК будет отчитываться по той форме, которую сочтет для себя приемлемой. И все же, если ориентироваться на нормы Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, закрепленные Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2015 года №416, отчет должен отражать информацию «об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом».

Где стоит искать отчет? Как уже было сказано ранее, отчет должен в обязательном порядке размещаться в ГИС ЖКХ в разделе, относящемся к конкретному МКД. Некоторые УК дублируют отчет у себя на официальном сайте, но как раз это является необязательной нормой. Чтобы найти отчет в ГИС ЖКХ необходимо вначале отыскать конкретный МКД в реестре объектов жилищного фонда (на главной странице сайта все реестры собраны в одноименной вкладке на синей полосе). Дальнейший путь выглядит следующим образом: перейдите по ссылкам «Сведения об объекте жилищного фонда», и «Информация об управлении МКД», на синей полосе отыщите скрытые пункты меню (четыре полосы), в котором есть пункт «Отчет по управлению». Чтобы появился текст отчета, необходимо указать отчетный период (предыдущий год), если отчет по нему уже был загружен в систему.

Подчеркнем, что как и сама форма годового отчета управляющей организации, так и необходимость принятия его на общем собрании собственников не является обязательством для УК, если данная процедура не прописана в договоре управления. Следовательно, если при голосовании на ОСС собственники не одобрили отчет, УК может смело игнорировать их мнение. Однако для управляющей организации это должно стать сигналом, что в отношениях с собственниками не все гладко и в дальнейшем это может послужить причиной о выборе иной управляющей организации.

В заключении стоит отметить, что в Государственной Думе на рассмотрении находится инициатива, предусматривающая установление обязательной формы отчета УК, содержащей информацию, которая будет понятна и полезна собственникам для определения полноты и качества оказанных услуг. Впрочем, перспектива превращения данной инициативы в реальный закон пока весьма туманна. Хотя утверждение типовой формы полноценного отчета не только помогло бы собственникам оценить качество работы своей УК, но и самим управляющим организациям позволило бы продемонстрировать реальность и объем проделанной работы, а также обосновать, при необходимости, повышение стоимости своих услуг, если собственникам покажется, что требуемый их дому объем работ должен быть увеличен.

Материал подготовлен в рамках проекта “Собственник жилья 2.0”.
Проект реализуется при поддержке Грантов Мэра Москвы для социально ориентированных НКО Комитета общественных связей и молодежной политики города Москвы.

Сергей Сохранов