Значительная часть подвалов, чердаков, колясочных, противопожарных проходов, лифтерных и даже мусоросборочных камер включена в реестры муниципальной собственности, отмечает “ЖКХ-Контроль”. Однако они должны быть общедолевой собственностью жителей. Изучив тысячи примеров, эксперты не выявили ни одного случая, когда бы жители принимали решения о передаче общего имущества в собственность другим лицам. Такое происходило, как правило, без правовых оснований, чаще всего по инициативе муниципальных и региональных властей. В административных центрах от изъятия общего имущества пострадали 10-20% домов, в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве – от 30 до 60%.
«В последние годы идет возврат таких помещений жителям. Однако это нередко выливается в длительные судебные процессы, и суд не всегда встает на сторону жителей. Иногда жильцам возвращают в собственность лишь те несколько квадратных метров подвала, на которых непосредственно находится тепловой пункт. Нередко бывает, что суды отказывают в возврате помещений из-за истечения сроков исковой давности», -рассказала руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Алла Бредец.
Бывает так, что жильцы обнаруживают: подвальные помещения МКД уже кем-то заняты и даже оформлены в собственность. Выражая несогласие с такими обстоятельствами, обращаются в суд с требованиями о признании общей долевой собственности на указанные помещения. Однако отстоять подвал удается не всегда.
Ниже материал наших коллег «ЖКХ Ньюс».
Привели три примера подобных дел.
Положительная судебная практика — в пользу собственников МКД
Жильцы одного из МКД г. Москвы обратились в суд, чтобы признать право общей долевой собственности на семь подвальных помещений общей площадью 836,7 кв. м. Иск подали к двум физлицам и Департаменту городского имущества Москвы, так как именно за ними зарегистрировано право собственности на эти помещения.
Свои требования мотивировали в том числе следующим:
— Подвальные помещения с расположенными в них инженерными коммуникациями и оборудованием обслуживают весь МКД, не предназначены для самостоятельного использования и «обладают всеми признаками, характерными для технического подвала и технических помещений».
— С момента приватизации первой квартиры МКД в 1993 г. функциональное назначение подвальных помещений с инженерными коммуникациями, требующими постоянного обслуживания, не менялось.
Чтобы разобраться со статусом подвальных помещений, суд первой инстанции назначил проведение строительно-технической экспертизы. Из ее результатов следует:
— Площадь рассматриваемых помещений, согласно выписке БТИ, составляет 830,2 кв. м. Отдельными кадастровыми номерами они не выделены.
— Обнаруженные инженерные коммуникации/оборудование являются частью общедомовых инженерных сетей.
— «Подвальные помещения являются техническими, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании и требуют постоянного открытого доступа к оборудованию для его эксплуатации и контроля». При этом некоторые помещения недоступны для эксплуатирующей организации и требуют капремонта.
— Самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием МКД, спорные помещения не имеют. Без использования инженерных коммуникаций эксплуатировать их невозможно.
С учетом этих обстоятельств суды трех инстанций удовлетворили исковые требования собственников (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 7577/2024).
Спорные помещения входят в состав общедомового имущества, право общей долевой собственности на которое принадлежит собственникам МКД в силу закона, независимо от регистрации прав в ЕГРН. Наличие в этом реестре записи о том, что собственниками подвальных помещений являются ответчики, ситуацию не меняет.
По иску ТСЖ к Департаменту городского имущества г. Москвы арбитражные суды признали за собственниками МКД право общей долевой собственности на подвальные помещения (постановление Арбитражного суда Московского округа по делу № А40 – 34000/2020).
«Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения — возможности его использования как самостоятельного».
Однако в рассматриваемом случае об использовании подвальных помещений в качестве самостоятельных, не связанных с обслуживанием МКД, речь не идет.
Право собственности ответчика зарегистрировано в 2019 г., но еще в 2010 г. собственники МКД определили состав общедомового имущества и включили в него в качестве хозяйственных кладовых спорные помещения. С тех пор они используются для эксплуатации подземного паркинга, то есть нужд всех собственников МКД.
Через эти помещения проходят стояки водоснабжения и система пожаротушения, там установлены короба принудительной вентиляции паркинга, хранится уборочный инвентарь. Эти обстоятельства подтверждает представленный ТСЖ акт обследования общедомового имущества от 15.05.2020, составленный комиссией с участием представителей МЧС, обслуживающих подрядчиков, председателя правления товарищества и др.
Отрицательная практика
Собственники МКД обратились в суд с требованием признать отсутствующим право собственности на подвал этого дома у г. Москвы. Указывали на незаконность регистрации такого права.
Районный суд в иске отказал.
Мосгорсуд рассмотрел апелляционную жалобу и указал: «правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме».
И если на этот момент подвал предусматривал самостоятельное использование в целях, не связанных с обслуживанием МКД, то право общей долевой собственности на него у домовладельцев не возникает. домовладельцев на эти помещения не возникает.
В рассматриваемом случае их технической документации на МКД следует:
— спорное подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошло технический учет;
— к моменту первой приватизации подвал был сформирован в качестве самостоятельного (обособленного) объекта;
— дом строился не на средства собственников квартир и спорные помещения не входят в составе кондоминиума;
— собственники МКД не владели и не могли владеть подвалом, поскольку он не предназначен для обслуживания всего дома;
— в подвале нет узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения;
— согласно договору, Департамент городского имущества г. Москвы арендовал спорное помещение у ПТК «Информационная технология» под контору, что противоречит выводам истцов о техническом предназначении подвала.
Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть МКД, а лишь на технические подвалы. Одновременно в доме могут быть и иные помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Само по себе наличие в подвале инженерных коммуникаций не относит помещение к общему имуществу, так как не свидетельствует о том, что имеющиеся коммуникации обслуживают более одного помещения.
С учетом этих обстоятельств апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений, а жалобу собственников МКД — без удовлетворения (определение по делу № 33 – 11257/2021).
Материал «ЖКХ Ньюс», Александра Павлова: https://gkhnews.ru/11016-mozhno-li-priznat-pravo-obshhej-sobstvennosti-na-podval/
Загрузка ...
