На федеральном портале проектов нормативных правовых актов опубликован законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации для общественного обсуждения. Это масштабный законопроект, внесенный Правительством Российской Федерации, который существенно корректирует правила расселения аварийного жилищного фонда. Речь идет не о точечных правках, а о системном пересмотре сразу нескольких блоков регулирования: порядка изъятия жилья у собственников, гарантий нанимателей по социальному найму, финансовой ответственности субъектов Федерации и условий использования высвобождаемых земельных участков. Этот проект интересен прежде всего тем, что он пытается закрыть сразу несколько хронических конфликтов, накопившихся в практике расселения аварийного жилья за последние десять лет: споры о размере компенсации, территориальную удаленность предоставляемых квартир, злоупотребления при повторном получении жилья, а также перекладывание рисков незавершенного расселения с регионов на федеральные институты развития.
Ключевые изменения сосредоточены в статье 32 Жилищного кодекса. Законопроект вводит новую часть 7.1, которая фактически закрепляет расширенную модель возмещения при изъятии жилых помещений в аварийных домах.
Во первых, прямо указывается, что рыночная стоимость жилого помещения определяется с учетом его непригодности для проживания. Это положение отражает уже сложившийся подход правоприменения, но до настоящего времени он не был однозначно зафиксирован на уровне закона и часто становился предметом споров между собственниками и органами власти.
Во вторых, в состав возмещения включается стоимость доли в общем имуществе, включая земельный участок под домом. Для практики это принципиально: ранее данная составляющая нередко игнорировалась либо включалась формально, без реальной оценки.
В третьих, законодатель прямо перечисляет виды убытков, подлежащих возмещению: расходы на переезд, временное проживание, поиск нового жилья, оформление прав, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду. Тем самым устраняется аргумент о закрытом перечне компенсационных выплат, который долгое время использовался в спорах с собственниками.
Законопроект уточняет и порядок предоставления жилья взамен изымаемого. В статье 32 закрепляется правило, согласно которому предоставляемое жилое помещение должно:
-находиться в границах того же муниципального образования;
-иметь равную общую площадь по сравнению с изымаемым жильем.
Отступление от этих условий допускается исключительно с письменного согласия собственника. В практическом плане это существенно ограничивает распространенную ранее практику переселения граждан «за черту города» либо в жилье меньшей площади под предлогом улучшенных характеристик.
Одновременно вводится финансовая симметрия: если стоимость предоставляемого жилья превышает размер компенсации, собственник обязан доплатить разницу. Таким образом, законодатель окончательно отказывается от модели «безусловной бесплатной замены» и приводит механизм переселения в логическое соответствие с гражданско правовой природой изъятия.
Наиболее дискуссионным элементом новеллы становится установление минимального размера возмещения — не менее 50 % от средней рыночной стоимости одного квадратного метра по субъекту Федерации. Это компромиссная конструкция: с одной стороны, она не гарантирует собственнику полную «рыночную» замену жилья, с другой — отсеивает заведомо заниженные выплаты, которые ранее встречались в ряде региональных практик.
Принципиально новой является часть 8.4 статьи 32. Законопроект устанавливает, что предоставление жилья взамен изымаемого допускается однократно и только при отсутствии у гражданина иных пригодных для проживания жилых помещений — как в собственности, так и по социальному найму.
Для правоприменения это означает институциональный отказ от практики так называемого многократного расселения, когда один и тот же собственник получал несколько объектов жилья, владея несколькими аварийными помещениями. При наличии нескольких таких помещений право выбора сохраняется за гражданином, но только в отношении одного объекта.
Изменения статьи 89 Жилищного кодекса направлены на сближение гарантий нанимателей с правовым положением собственников. Закрепляется обязанность предоставлять благоустроенное жилье:
-в том же муниципальном образовании;
-равной площади;
-с соблюдением установленных требований к жилым помещениям.
Как и в случае с собственниками, отклонение по площади возможно только с письменного согласия нанимателя. Это устраняет распространенный конфликт, при котором формально «благоустроенное» жилье фактически ухудшало условия проживания.
Существенные изменения вносятся в Федеральный закон № 185 ФЗ. Ключевая идея — перераспределение рисков незавершенного расселения.
Субъект Федерации, получивший финансовую поддержку, обязан в течение трех лет завершить переселение граждан даже в тех случаях, когда процесс затягивается по причинам, связанным с личностью гражданина (наследственные споры, неизвестное место пребывания, судебные разбирательства).
Если по истечении этого срока переселение не завершено, возникает обязанность возврата средств Фонду развития территорий. После возврата дальнейшее расселение осуществляется уже за счет регионального бюджета.
Эта конструкция принципиально меняет баланс ответственности: федеральные институты перестают быть «страховщиком последней инстанции», а регионы получают прямой финансовый стимул завершать программы в разумные сроки.
Отдельного внимания заслуживают изменения, касающиеся использования земельных участков, освободившихся после сноса аварийных домов. Законопроект существенно сужает перечень допустимых целей использования таких территорий, отдавая приоритет общественным, социальным и инфраструктурным объектам.
Коммерческая застройка допускается, но в строго очерченных рамках, особенно в малых населенных пунктах. Тем самым законодатель пытается устранить социальное напряжение, связанное с ситуациями, когда на месте расселенного аварийного фонда появлялись коммерческие проекты без очевидной пользы для местных жителей.
Из открытых источников в стране аварийный жилищный фонд, признанный по состоянию на 1 января 2024 г., составляет 23,1 млн. кв. метров, в котором проживают 1,28 тыс. человек. Кроме того, в среднем ежегодно признается аварийным 2,7 млн. кв. метров. Проживание в аварийном жилищном фонде несет реальную угрозу жизни и здоровью граждан.
Информация из открытых источников о количестве непригодного жилья в Петербурге разнится. В 2025 г. Беглов отмечал значительные результаты программы расселения аварийного жилья: с 2019 года расселен 21 многоквартирный дом, осталось переселить 95 семей из 8 домов, признанных аварийными.
Законопроект Минстроя предлагает совершенствование механизмов переселения граждан из многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. Для этого предлагается внесение изменений в ряд законодательных актов. В соответствии с законопроектом при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном жилищном фонде учитывается факт непригодности жилого помещения для проживания. При этом минимальный размер возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в расчете на 1 кв. метр общей площади не может быть менее пятидесяти процентов от средней рыночной стоимости 1 кв. метра.
Норма о возможности предоставления собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом стоимости возмещения дополняется указанием на обязательность доплаты собственником разницы в случае, если стоимость предоставляемого жилого помещения превышает размер возмещения за изымаемое жилое помещение. Ранее в федеральном законодательстве не было это предусмотрено, однако на местах региональные власти иногда требовали оплатить лишние квадратные метры, что неоднократно было предметом судебных разбирательств. Верховный суд, кстати, встал на сторону переселенцев, пояснив, что это возможно, только если сами граждане захотят заплатить. Разработанные Минстроем поправки исключают двойные толкования.
В Минстрое предполагают, что нововведения сократят сроки расселения «авариек», снизят бюджетные расходы и позволят увеличить количество новоселов.
Собственники и жители аварийных домов в Санкт-Петербурге сталкиваются с различными проблемами, связанными с признанием дома аварийным, процедурой расселения и компенсацией. Эти вопросы регулируются законодательством, имеют особенности процедуры и очень часто вызывают споры в судебной практике. Не думаю, что механизм расселения облегчится для собственников и нанимателей. При экстренной ситуации выселение производят быстро, но в большинстве случаев из-за отсутствия подходящего жилищного фонда процедура затягивается и жители аварийных домов много лет продолжают жить в условно пригодных условиях. Жители перестают платить за услуги, управляющие организации, чаще только готовят дом к отопительному сезону, другие услуги не оказываются. При рассмотрении дел с аварийными домами, суды учитывают, что переселение из аварийного жилья должно отвечать компенсационному характеру предоставления жилья в порядке статьи 89 ЖК РФ и не является основанием для улучшения жилищных условий. Это чаще и становится основным поводом для конфликтов.
Критерии признания многоквартирных жилых домов аварийными были достаточно субъективны, что позволяло межведомственным комиссиям приходить к выводу об отсутствии аварийности и возможности устранения отдельных дефектов дома путем текущего и чаще капитального ремонта. Даже если в общечеловеческом понимании дом давно уже непригоден к проживанию. Выводы об аварийности дома необходимо в настоящее время подтверждать поверочными расчетами, соответствующими ГОСТу. Однако для одно- и двухэтажных домов установилен упрощенный порядок. Такие дома достаточно просты в конструктивном плане, поэтому выводы об их аварийности можно сделать без проведения сложных и дорогостоящих исследований. Проводят обследования домов только специализированные организации. При этом заключение об аварийности дома в обязательном порядке должно быть заверено специалистом, который состоит в национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.
Алла Бредец.
-480x267.png)
-480x270.jpeg)
Загрузка ...
