Примерный договор управления многоквартирным домом по Астраханской области

Договор

управления многоквартирным  домом

г. _________                                                                                     «___»  __________  20__ г.

Собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: _____________________________________________________________________________ (именуемые в дальнейшем – собственники помещений или собственники),

и _____________________________________________________________________, член саморегулируемой организации[1] ___________________________________________, в лице ____________________________________________________________________________, действующего(ей) на  основании ______________________, именуемое  в дальнейшем Управляющая организация, в целях осуществления деятельности по управлению указанным многоквартирным домом (далее – многоквартирный дом) на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от __________ № ___) заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора и общие положения

1.1. Управляющая организация по заданию собственников помещений в течение срока действия  Договора, за плату обязуется осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, а именно:

а) оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество) в порядке, установленном  настоящим Договором;

б) предоставлять коммунальные  услуги собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме (далее – потребителям), в порядке, установленном настоящим Договором;

в) осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (далее – иная деятельность), в порядке, установленном п.7.1 Договора.

1.2. Основные характеристики многоквартирного дома, состав общего имущества многоквартирного дома и его техническое состояние на момент заключения Договора указаны в Приложении № 1 к Договору.

1.3. Условия настоящего Договора утверждены решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и являются одинаковыми для всех собственников помещений.

1.4. При выполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Законами и иными нормативными правовыми актами  Астраханской области, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, (в редакции Постановления Правительства РФ от 06.05. 2011 г. № 354) Постановлением Правительства РФ  № 354 от 06. 05. 2011 г., Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010г №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации», Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 26.03.2014) “О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами”, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, Законом «О защите прав потребителей» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

1.5. Границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является:

–  помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования),

– системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первых запорно – регулировочных кранов на отводах внутриквартирной (внутри помещений) разводки стояков включая подвальную разводку;

– система отопления, состоящая их стояков, подвальной (чердачной) разводки, регулирующей и запорной арматуры (радиаторы отопления являются собственностью собственников квартир);

– система электроснабжения, состоящая из стояков, вводных шкафов, вводно – распределительных устройств, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, до индивидуального, квартирного электрического оборудования и приборов учета электроэнергии;

– система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

– по строительным конструкциям:

ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ремонт указанных конструкций является капитальным и выполняется по отдельным договорам на капитальный ремонт;

ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

1.5.1. Указанные в настоящем договоре границы раздела сетей, соответствуют первому разделу  Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491.

2. Порядок определения цены Договора

2.1. Цена договора определяется как сумма платы за содержание, ремонт жилого помещения и жилищно-коммунальные услуги.

2.1.1. Плата  за  содержание  и  ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги   и  работы  по управлению многоквартирным домом, содержанию и  текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме  и составляет ­­_____________  руб. с кв. м. из расчета общей площади помещений дома (________кв. м.), а именно ______________ руб. в месяц.

Размер, порядок и сроки платы за содержание и  ремонт жилого помещения определяется в соответствии с жилищным законодательством РФ и устанавливается соразмерно  доли Собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2.1.2.Плата за коммунальные услуги, включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение,  отопление, электроснабжение, газоснабжение.

Размер платы  за коммунальные услуги устанавливаются в соответствии с тарифами, установленными компетентными органами в порядке, установленном законодательством.

2.2. Стоимость услуг Управляющей организации составляет­­­­__________руб. (________%) в месяц  от цены п.2.1.1. Договора.

2.3. Планово-договорная стоимость работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, определенная на дату заключения Договора, указывается в Перечне работ, услуг, приведенном в Приложении № 2 к Договору.

         3. Права и обязанности по Договору

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Осуществлять управление многоквартирным домом в соответствии с условиями Договора и законодательством Российской Федерации в интересах собственников помещений.

3.1.2. Обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома и устранять аварии, а также выполнять заявки собственника помещения или потребителя в сроки, установленные законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

3.1.3. Обеспечить оперативное выполнение работ по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества.

3.1.4. Хранить и актуализировать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы, вносить в техническую документацию изменения, отражающие информацию о выполняемых работах и о состоянии дома в соответствии с результатами проводимых осмотров и выполняемых работ.

3.1.5. Организовать и вести прием собственников помещений и потребителей по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.

3.1.6. По требованию уполномоченного лица, осуществляющего приемку выполненных работ и контроль деятельности Управляющей организации по Договору, предоставлять ему документы в порядке и в объеме, установленные Постановлением Правительства РФ №491 и Приложения №4 и №3 Договора.

3.1.7. Производить перерасчет платы за содержание и ремонт жилых помещений и за коммунальные услуги в соответствии с порядком, установленным Договором и действующем законодательству.

3.1.8. По требованию граждан-потребителей, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации, выдавать или принимать меры по организации выдачи в день обращения гражданина справки установленного образца, выписки из финансового лицевого счета или его копии  и иных предусмотренных законодательством Российской Федерации документов, в т.ч. для предоставления потребителям мер социальной поддержки течение 3 рабочих дней.

3.1.9. По требованию потребителей в т.ч. с участием Представителя производить сверку платы по Договору и выдачу справок, подтверждающих правильность начисления платы, а также правильность начисления установленных Договором неустоек (пени) в порядке и в сроки, установленные  Постановлением Правительства РФ №491 и Приложением № 3 к Договору.

3.1.10. На основании заявки потребителя направлять своего специалиста (представителя) для составления акта о нанесении ущерба общему имуществу и (или) имуществу и (или) помещению(ям) собственника (потребителя).

3.1.11. Вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество по содержанию и ремонту общего имущества и предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в сроки, установленные жилищным законодательством и Законом «О защите прав потребителей» направлять потребителю ответ о ее (его) удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

3.1.12. Согласовывать стоимость и мероприятия по проведению работ и услуг с Председателем Совета Дома либо с Советом Дома в случае, если стоимость данных работ превышает ______ % от суммы ежемесячных сборов.

3.1.13.  Раскрывать информацию, заполнения электронного паспорта в форме установленным Постановлением Правительства от 28 декабря 2012г. № 1468.

3.1.14.  Все результаты выполненных работ и услуг по договору подлежат сдачи, Управляющей организацией по акту выполненных работ согласно регламенту (Приложение №3).

3.1.15. Нести иные обязанности, предусмотренные Договором и жилищным законодательством Российской Федерации.

3.2. Управляющая организация вправе:

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по Договору, не нарушая другие условия Договора.

3.2.2. Требовать от плательщиков внесения платы по Договору в полном объеме в соответствии с выставленными платежными документами.

3.2.3. Приостанавливать или ограничивать  предоставление коммунальных услуг потребителям в соответствии с порядком установленным Правилами предоставления коммунальных услуг.

3.2.4. В случаях нарушения срока внесения платы по Договору требовать уплаты неустоек (пеней) в случаях, установленных федеральными законами и Договором.

3.2.5. Требовать допуска в заранее согласованное с собственником помещения и (или) потребителем время, представителей Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг  в порядке и в сроки, установленные Правилами предоставления коммунальных услуг.

3.2.6. Требовать от собственника помещения и потребителя, полного возмещения убытков, возникших по его вине, в т.ч. в случае невыполнения обязанности допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей Управляющей организации, в том числе работников аварийных служб, в случаях, когда такой допуск требуется нормами жилищного законодательства, либо отказа от принятия мер для доступа к замурованным под отделочные строительные материалы общим стоякам холодного, горячего  водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения при необходимости их осмотра и ремонта.

3.2.7. Осуществлять в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации уступку прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате соответствующей коммунальной услуги.

3.2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные Договором и законодательством Российской Федерации.

3.3. Собственники помещений и иные потребители обязаны:

3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату по Договору в срок, установленный законодательством.

3.3.2. Предоставлять Управляющей организации информацию, необходимую для расчета платы за коммунальные услуги, в порядке установленном Постановлением Правительства РФ  № 354  и в сроки установленные Жилищным кодексом РФ.

3.3.3. Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему (используемое им) помещение в случаях и в порядке, указанных в п.3.2.5 Договора.

3.3.4. При обнаружении неисправностей инженерных сетей, оборудования, общедомовых, индивидуальных (квартирных, комнатных), приборов учета немедленно сообщать о них письменно по электронной почте или устно по телефону в Управляющую организацию и (или) аварийно-диспетчерскую службу, при наличии возможности принимать все доступные меры по их устранению.

3.3.5. При неиспользовании помещения сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адрес почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, обеспечивающих доступ к соответствующему помещению при отсутствии потребителя.

3.3.6. Соблюдать требования, обеспечивающие исполнение Договора, установленные в Приложении № 3 к Договору.

3.3.7. Не закрывать общие металлические, чугунные стояки холодного, горячего  водоснабжения, газоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, либо принимать все меры для их освобождения и доступа к ним.

3.3.8. Нести иные обязанности, предусмотренные Договором и жилищным законодательством Российской Федерации.

3.4. Собственники помещений и иные потребители имеют право:

3.4.1. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо ненадлежащего выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по Договору.

3.4.2. Получать от Управляющей организации сведения о правильности исчисления предъявленного плательщику к уплате размера платы по Договору, наличии (отсутствии) задолженности или переплаты, наличии оснований и правильности начисления Управляющей организацией плательщику (пеней).

3.4.3. Требовать от Управляющей организации проведения проверок качества выполненных работ, предоставляемых коммунальных услуг, оформления и предоставления соответствующего акта по форме, приведенной в Приложении № 6 к Договору.

3.4.4. Требовать в порядке, установленном законодательством изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также в случаях и в порядке, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг и Договором, изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении.

3.4.5. Требовать от работников Управляющей организации или её Представителей предъявления документов, подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение для осуществления деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом (наряд, приказ, задание о направлении такого лица в целях проведения указанной проверки либо иной подобный документ).

3.4.6. По всем спорным вопросам, возникающим у потребителей в отношениях с Представителями Управляющей организации, обращаться в Управляющую организацию.

3.4.7. Осуществлять контроль собственниками помещений за выполнением Управляющей организацией её обязательств по Договору в порядке, установленном в Приложении № 3 к Договору.

3.4.8. Осуществлять иные права, предусмотренные Договором и законодательством Российской Федерации.

3.4.9. Осуществлять, платеж непосредственно ресурсоснабжающим организациям при принятии решения общим собранием в силу ч.7.1 ст.155 ЖК РФ.

4. Ответственность сторон

4.1.        За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и  настоящим Договором.

4.2. Управляющая организация, представители несут ответственность:

4.2.1.       За убытки и вред, причиненные Собственнику в результате ее действий (бездействия), а также действий (бездействия) ее представителей, на которые ею возложено исполнение обязательств по настоящему Договору.

4.2.2.    За организацию и  качество предоставления  услуги соответствующего вида в границах эксплуатационной ответственности, установленных в п. 1.5 и п. 1.5.1 Договора.

4.3. Собственник несет ответственность:

4.3.1.     В случае несвоевременного и (или) не полного внесения платы по Договору  плательщики обязаны уплатить Управляющей организации пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

4.3.2.     За вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу Управляющей организации или иных потребителей вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования (для потребителя в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме) или внутридомовых инженерных систем (для потребителя в жилом доме). При этом “потребитель” – лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, потребляющее коммунальные услуги;

4.4. Стороны не несут ответственность по своим обязательствам, если невыполнение настоящего Договора явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникшей после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера.

5. Порядок взаимодействия собственников помещений и Управляющей организации  при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом и контроль за деятельностью Управляющей организации.

5.1. Взаимодействие осуществляется на основании Регламента взаимодействия собственников и управляющей организации (Приложение №3).

5.2.  Собственники помещений и Управляющая организация совместно участвуют в организации и проведении годовых и внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание собственников), если принятие решений такими собраниями необходимо в целях исполнения, изменения, прекращения  Договора.

5.3. Управляющая организация представляет собственникам помещений ежеквартальный отчет о выполнении условий Договора.

5.4. Собственники помещений в целях взаимодействия с Управляющей организацией по вопросам управления многоквартирным домом определяют Совет Дома и Председателя совета дома (далее – уполномоченных лиц), информация о таких лицах, их контактных телефонах, сроке действия полномочий, а также порядок изменения такой информации приводятся в Приложении № 3 к Договору.

5.5. Управляющая организация в целях исполнения Договора осуществляет обработку персональных данных граждан – собственников помещений и иных лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме. Объем указанной обработки, условия передачи персональных данных граждан иным лицам определяются  исключительно целями исполнения Договора и нормами действующего законодательства.

5.6. Объем мероприятий по контролю за деятельностью Управляющей организации установлен в Регламенте взаимодействия собственников и Управляющей организации (в Приложении №3).

6. Срок действия, условия изменения и расторжения Договора.

6.1 Срок действия настоящего договора.

6.1.1.     Договор считается заключенным с даты его подписания Сторонами. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников помещений выступают в качестве Стороны Договора.

6.1.2.     Настоящий Договор заключен сроком на 1год[2].

6.1.3 При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены настоящим Договором.

6.2. Условия изменения и расторжения Договора.

6.2.1.     Расторжение настоящего Договора до истечения срока его действия осуществляется в порядке,  установленном гражданским законодательством.

6.2.2. При расторжении Договора, а также по окончании срока его действия Управляющая организация производит сверку расчетов по Договору. Сумма превышения платежей, полученных Управляющей организацией от плательщиков в счет вносимой ими платы по Договору, над стоимостью выполненных работ и оказанных услуг до даты расторжения Договора, возвращается непосредственно плательщикам,  внесшим соответствующую плату либо, по решению общего собрания на расчетный счет вновь избранной Управляющей организации. Задолженность плательщиков перед Управляющей организацией, имеющаяся на дату расторжения Договора, подлежит оплате Управляющей организации на основании платежных документов, ежемесячно предоставляемых должникам Управляющей организацией до полного погашения задолженности.

6.2.3. Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в следующих случаях:

1) при невыполнении условий Договора Управляющей организацией, под которым понимаются случаи, при которых Управляющая организация:

– не приступила к управлению многоквартирным домом в срок более ______ с даты подписания  Договора;

– при наличии необходимых на то условий не приступила к выполнению работ по любому из видов ремонта общего имущества в течение ____ месяцев после сроков начала таких ремонтных работ, предусмотренных в Перечне работ, услуг, в т.ч. согласованным с уполномоченным лицом;

– не представляет уполномоченным лицам по их требованию акты выполненных работ (Приложение №4) в порядке, установленном в Приложении № 3 к Договору, за _____ месяца(ев);

2) введения в отношении Управляющей организации любой из процедур банкротства;

3)иных случаях, предусмотренных ст.32 Закона «О защите прав потребителей».

В случае одностороннего отказа от исполнения Договора, по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, Договор считается расторгнутым с даты получения уведомления об отказе от исполнения Договора.

6.2.4. В случаях расторжения или прекращения срока действия Договора Управляющая организация обязана передать с учетом выбранного и реализуемого способа управления многоквартирным домом новому лицу, ответственному за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, документацию, связанную с осуществлением деятельности по управлению многоквартирным домом, включая акты выполненных работ, по акту передачи технической документации на многоквартирный дом.

6.2.5.  Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

7. Порядок осуществления иной деятельности [3]

7.1. Иная деятельность заключается в обеспечении Управляющей организацией выполнения для потребителей следующих видов работ и оказания следующих видов услуг (далее – иные работы, услуги):

а) установка индивидуальных (квартирных, комнатных) приборов учета коммунальных ресурсов,

б) снятие показаний индивидуальных, квартирных приборов учета,

в) техническое обслуживание индивидуальных (квартирных, комнатных) приборов учета,

г) изготовление и выдача ключей к кодовым замкам подъездов.

7.2. Иные работы, услуги по их видам, установленным в п.7.1. Договора, выполняются или оказываются по индивидуальным заявкам потребителей.

С условиями и порядком выполнения и оказания иных работ, услуг потребители вправе ознакомиться при непосредственном обращении в Управляющую организацию. В целях выполнения таких работ, оказания таких услуг непосредственно в помещении потребителей, соответствующие потребители обязаны обеспечить доступ в помещение, а также к объектам выполнения работ и оказания услуг, работникам Управляющей организации или её Представителю.

7.3. Отнесение работ, услуг, не поименованных в п.7.1 Договора, к иным работам, услугам, условия и порядок их выполнения и оказания устанавливаются решением общего собрания собственников с оформлением Сторонами дополнительного соглашения к Договору.

8. Порядок разрешения споров

8.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий Договора, могут быть урегулированы путем переговоров с целью достижения согласия по спорным вопросам.

8.2. Указанные в пункте 8.1. Договора переговоры проводятся при участии представителя Управляющей организации, уполномоченного лица, а также лица, заявляющего разногласия, и результаты таких переговоров с указанием принятого по итогам их проведения решения должны быть письменно зафиксированы.

8.3. В случае, если споры и разногласия, возникшие при исполнении Договора, не могут быть разрешены путем переговоров,   они   подлежат   разрешению   в   судебном   порядке   в соответствии   с действующим законодательством Российской Федерации.

9. Заключительные положения

9.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

9.2. Во всем  остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством.

9.3. Неотъемлемой частью настоящего Договора является Приложения №1-№6.

10. Особые условия.

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

11. Адреса и реквизиты сторон:

М.п. 

Собственник помещения[4]:

Сведения о Собственнике помещения

__________________                      __________    ________

(Ф.и.о.  руководителя                    (№  помещ.)   (подпись)

организации и ее наименование)

М.п.  

__________________          ________         ________

(Ф.и.о.  гражданина)         (№  помещ.)     (подпись)                        

(или) Представитель Собственника помещения

________________________________________

 (№ помещения)

по доверенности от ___________ № ____

(доверенность прилагается)

 __________________­­___           _________       _______

(Ф.и.о.  представителя)            (№  помещ.)     (подпись)

М.п.  – (для юридического лица) (и т.д.  подписавшиеся Собственники помещений)

Астраханская область