Руководители региональных центров «ЖКХ Контроль» более чем в 50-ти регионах России приняли участие в ходе всероссийского селекторного совещания с руководителями региональных госжилинспекций.
Мероприятие под руководством главного жилищного инспектора страны, заместителя Министра строительства и ЖКХ Андрея Чибиса состоялось 10 октября и было посвящено обсуждению эффективности работы органов госжилнадзора, проблем с началом отопительного сезона, инвестиционной привлекательности отрасли. Также, одной из ключевых тем стало обсуждение вопросов использования общедомового имущества и незаконности отчуждения его в пользу органов местного самоуправления. Данная тема давно находится на контроле Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ.
Доклад по этой теме в Минстрое РФ представил руководитель экспертной группы Национального центра НП «ЖКХ Контроль», председатель Костромской региональной Ассоциации ТСЖ и ЖСК Андрей Пинчуков.
У жителей многоквартирных домов есть проблема, разрешение которой способно поднять активность и возможности собственников помещений, в сохранении своего жилища и благоустройстве окружающей городской среды.
Состоит она в том, что помещения общего имущества (технические подвалы, колясочные, чердаки и даже мусоросборные камеры), зачастую выбывают из рук жителей в собственность коммерческих структур.
В Национальном центре общественного контроля имеются тысячи свидетельств таких отчуждений.
Отчуждение, как правило, начинается с ошибочного определения статуса помещения специалистами комитета муниципального имущества, не учитывающих проектного предназначения помещения.
Схема проста. Помещение произвольно записывается в реестр муниципальной собственности, затем сдается в аренду, а потом уже со справкой из БТИ, что в помещении магазин, регистрируется в государственном реестре прав, как муниципальная собственность. После этого оно может быть и продано. Тогда имущество уходит из владения жителей навсегда.
Незаконное завладение имуществом происходит и в новостройках, когда нарушаются требования закона о долевом участии в строительстве жилья. Отчуждаются и земельные участки дворов вместе с элементами домовой инфраструктуры.
Процент отчуждений в кварталах городской застройки варьируется от 10 до 90% в зависимости от расположения домов относительно центра города.
В результате собственники не могут нормально содержать инженерное оборудование, теряются комфорт проживания, усложняется проведение капитального ремонта, становится невозможным внедрение энергосберегающих технологий. Ущерб иногда становится катастрофическим. Из СМИ нам известны три десятка случаев обрушений многоквартирных домов, принесших жертвы людей. Широко известны последние в пос. Струнино Владимирской обл., Ярославле, Перми, Междуреченске. Мы не можем смотреть на подобные факты равнодушно.
Игнорирование прав собственников сдерживает позитивные изменения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Жители, лишенные самого предмета управления протестуют, вместо созидательного труда теряют время в судах.
Судебная практика последних лет поддерживает требования граждан. Это хорошо видно на примерах решений судов Москвы (100 побед), Костромы (53), Новосибирска, Воронежа, Твери. Граждане правы, но, судебный путь и далек, и очень дорог.
Региональные центры общественного контроля для решения проблемы теперь вооружены письмами Министерства строительства в адрес глав субъектов, и руководителей органов жилищного надзора. Письма помогли поднять тему в кабинетах администраций. Жилищные инспекторы становятся более внимательными к проблеме защиты прав на общее имущество. В этой связи следует положительно отметить работу ЖИ Московской, Воронежской, Костромской, Мурманской областей.
В то же время собственники хотели бы видеть более активные и принципиальные действия жилищной инспекции Санкт-Петербурга, Калининградской, Кемеровской областей, где проблемы неправомерного использования подвалов и подъездов реально сдерживают качество содержания и темпы капитального ремонта, создают условия для ускоренного износа несущих конструкций, особенно в домах исторического фонда.
Еще редки факты выдачи предписаний жилищных инспекторов в адрес администраций с требованием исключить помещения общего имущества из реестра собственности муниципалитета или субъекта.
Еще единичны примеры синхронных действий инспекторов и органов прокурорского надзора. Чаще это взаимодействие оканчивается констатацией факта о государственной регистрации права собственности муниципального образования и рекомендацией жителям обращаться в суд.
Вместе с тем, возможности внесудебного исправления ошибок и возврата имущества его законным владельцам существуют.
Например, помещение общего имущества, колясочная, в силу закона является зарегистрированной общей собственностью с момента приватизации первой квартиры в доме. Закон о регистрации прав говорит, что государственная регистрация права на жилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией права на общее имущество. То есть, колясочная одновременно с регистрацией квартир стала зарегистрированным объектом общего имущества. Последующая регистрация права собственности муниципального образования на ту же колясочную создает конкуренцию зарегистрированных прав. С одной стороны право общей собственности зарегистрировано за жителями в силу закона, а с другой, несколькими годами позже, администрация регистрирует это же помещение, но в собственность города. Понятно, что вторая регистрация не основана на праве.
В исправлении последствий таких событий собственники и хотели бы надеяться на большее участие органов жилищного надзора. Тем более что факт регистрации права муниципального образования не означает, что права собственников помещений на общее имущество прекратились. Это положение действующего законодательства неоднократно разъяснялось и Верховным судом.
Таким образом, для исправления ситуации, главе администрации города достаточно подписать Распоряжение об исключении из государственного реестра прав неправомерной записи об индивидуальном праве города на это имущество.
На этой диспозиции и основан опыт исключения общих помещений из госреестра прав Санкт-Петербурга, а с прошлого года и в Москве. Правда пока еще в малых объемах. Местные органы власти субъектов слабо продвигаются в процессе восстановления прав собственников.
Компетентные заключения и предписания жилищных инспекторов помогли бы рассеять юридические заблуждения, подвигнуть глав администраций городов на путь диалога и исправления ошибок. Когда нет спора, нет и необходимости решать вопросы в судах.
Опытом решения проблем на основе общественного диалога готовы поделиться костромской центр общественного контроля и администрация города Костромы.
Такой диалог теперь развивается и в других городах: Липецке, Калининграде, Воронеже, Твери, опыт с интересом изучают во Владимире, Крыму, Ярославле, Петрозаводске, Барнауле, Сыктывкаре…
Совместная работа общественников и администрации на основе создания комиссии по выявлению объектов общего имущества в составе муниципального реестра собственности позволяет:
– в разы сократить время восстановления прав;
– исключить расходы на оплату судебных издержек;
– уйти от нецелевых расходов в городском бюджете;
– мобилизовать ресурсы собственников на качественное содержание, ремонт домов и благоустройство территорий.
Для исполнения рекомендаций Программы стратегического развития ЖКХ до 2020 года, в которой ставится задача разработать меры по восстановлению имущественных прав жителей, Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ предложил:
1. В субъектах Российской Федерации инициировать разработку и утверждение мер по обеспечению прав собственников на объекты общего имущества. Публично раскрыть состав муниципальной собственности расположенной в жилых домах.
2. Органам местного самоуправления, субъектам РФ (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) создать специальные комиссии с участием профильных ведомств, региональных центров общественного контроля и организаций собственников жилья с целью выявления объектов соответствующих критериям общего имущества в составе собственности муниципальных образований и субъектов РФ.
3. Для оказания методической помощи субъектам и муниципальным образованиям в российской Федерации, координации их работы, с участием Министерства строительства и ЖКХ, создать федеральную комиссию по обеспечению прав собственников помещений, эффективного содержания общего имущества в многоквартирных домах. К участию в комиссии привлечь специалистов на волонтерских началах.
4. С участием жилищных инспекторов организовать «круглые столы» и семинары по проблемам прав собственности и эксплуатации общего имущества для сотрудников муниципальных образований и управляющих организаций.
Замминистра Андрей Чибис поддержал инициативы НП «ЖКХ Контроль», отметив, что органам госжилнадзора в регионах стоит поддерживать собственников жилых помещений в многоквартирных домах в их стремлении решить вопрос о возврате их законного права на общедомовое имущество во внесудебном порядке.
В качестве примера регионам был продемонстрирован опыт работы региональной комиссии по возврату общедомового имущества в Костромской области, проводящей на регулярной основе оценку объектов жилой недвижимости, определение признаков общедомового имущества и выявление случаев незаконного отчуждения объектов в муниципальную собственность. Благодаря деятельности данной комиссии за последние годы удалось вернуть уже более 50-ти объектов: подвалов, чердаков и колясочных. Аналогичный положительный опыт есть в городе Москве и, отчасти, в Санкт-Петербурге.
Одним из итогов проведенного селекторного совещания стала договоренность о том, что в ближайшее время по инициативе Минстроя России должно быть проведено разъясняющее мероприятие с главами администрации субъектов и доведение до их сведения информации о необходимости запуска процедур возврата ОДИ законным собственникам – хозяевам жилья в многоквартирных домах.
Загрузка ...
