Закончился трудный для всех, и для жильцов, и для управляющих организаций (УО) зимний период. Все дома и их собственники, и УО, по-разному прошли этот этап. Где-то еще осенью подготовились, и зима прошла без эксцессов, где-то наоборот, проблема шла за проблемой. Всем известна народная поговорка «сани готовят летом». Именно поэтому весенне -летний период это время серьезной работы, как и собственников многоквартирных домов (МКД), так и управляющих организаций. В первую очередь собственники помещений в МКД должны вместе с работниками УО провести осмотр дома, его коммуникаций, проверить состояния всех обеспечивающих организмов, составить план работу по их устранению в летний период. С этой целью на сайте НП «ЖКХ-Контроль» размещен материал в помощь советам многоквартирных домов по проведению весеннего осмотра, который может быть полезен и УО, и ТСЖ и ЖСК, а так же жителям – собственникам помещений.
Когда проводить весенний осмотр?
Весенний осмотр МКД проводите после того, как закончится отопительный период или растает снег. Такая обязанность закреплена пунктом 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491). Конкретный срок, когда нужно провести сезонный осмотр общего имущества, может быть указан:
в нормативном акте субъекта РФ;
в договоре управления МКД — при способе управления УО;
в решении общего собрания;
в договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД — при непосредственном способе управления домом;
во внутреннем документе ТСЖ, ЖК или ЖСК — если домом управляет одна из этих организаций.
Такие варианты документов, где установлен срок осмотра, следуют из пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03 апреля 2013 № 290 (далее — Правила № 290).
Если конкретная дата осмотра не закреплена, вы можете определить ее самостоятельно.
Кто должен участвовать в осмотре МКД?
Вы можете провести осмотр общего имущества МКД только силами своих сотрудников. Но мы рекомендуем привлечь специализированные организации и подрядчиков, с которыми у вас заключены договоры, органы МСУ и ГЖИ. Каждую категорию рассмотрим отдельно.
Специализированные и подрядные организации.
Проведите обследование МКД комиссионно, чтобы сразу спланировать сроки выполнения восстановительных работ по разрушенным элементам общего имущества.
В зависимости от конструктивных особенностей вашего МКД привлеките представителей:
– лифтовой организации;
– подрядчика по обслуживанию домофонов;
– спецорганизации, которая следит за пожарной сигнализацией и вентиляцией;
– сервисной службы по техобслуживанию ВДГО;
– клининговой компании и пр.
Органы местного самоуправления (МСУ).
Бывают ситуации, для решения которых нужно содействие или одобрение муниципалитета. Например, если состояние некоторых элементов МКД аварийное и требует немедленного включения в краткосрочный план капитального ремонта. Чтобы ускорить процесс согласования, мы рекомендуем приглашать представителей власти на совместный осмотр. Продемонстрируйте им масштаб бедствий и просите ускорить решение вопроса.
Органы Госжилнадзора (ГЖН).
Если вы столкнулись с тем, что собственник захватил часть общего имущества или незаконно перестроил квартиру, приглашайте на осмотр инспектора Госжилинспекции (ГЖИ). Дело в том, что он вправе выдать предписание собственнику на устранение нарушений. Но в этом случае вы должны быть уверены, что инспектор не найдет нарушений в вашей работе по содержанию и обслуживанию МКД.
ВИДЫ ОСМОТРОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА.
Управляющие МКД организации должны проводить три вида осмотров общего имущества МКД:
1.Текущие— их подразделяют на общие и частичные. Общие проводят для осмотра всего общего имущества в целом. Частичные — чтобы осматривать отдельные элементы общего имущества.
2.Сезонные— весенний и осенний осмотры общего имущества МКД.
3.Внеочередные — такие осмотры проводят, чтобы выявить последствия аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
Такой порядок предусматривает пункт 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13 августа 2006 года за № 491.
Как организовать осмотр.
Цель осмотра — проверить и зафиксировать состояние МКД после зимнего периода. Поэтому осматривайте весь дом и проверяйте все элементы общего имущества.
Разделите дом на зоны — инженерную и конструктивную. Вы можете осматривать их последовательно или параллельно. Если в вашем штате есть сотрудник, который отвечает за общестроительные работы, ему поручите осмотр конструктивных элементов МКД, а инженеру — инженерных коммуникаций.
Зоны осмотра многоквартирного дома.
1.Конструктивные элементы МКД
2.Инженерные коммуникации МКД
3.Фасады, стены, перекрытия и иные объекты общего имущества на наличие трещин, отслоений, деформаций и т.п.
4.Автоматически запирающиеся устройства и входные двери.
- Уплотняющие и утепляющие заполнения дверей, окон, люков.
- Перекрытия чердачных и подвальных помещений.
- Гидроизоляция лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, отмосток, спусков (входов) в подвал и их оконных приямков
- Краны, запорная арматура и прочее оборудование, так же расширители, воздухосборники, технические отверстия.
- Целостность изоляции трубопроводов, в том числе тепловой для неотапливаемых помещений – на лестничных клетках, в подвалах, на чердаках и пр.
- Работоспособность средств автоматизации и ОДПУ, так же контрольно-измерительных приборов – термометров и манометров.
- Трубы и их опоры – выявление возможных прогибов, течи, коррозии.
- Поверка средства автоматизации и ОДПУ, а также контрольно-измерительных приборов (термометры и манометры), у которых истекает межповерочный интервал.
К сведению.
Гидравлические испытания систем отопления входят в состав мероприятий по осмотру МКД. Как правило, сначала проводят испытания, чтобы оценить прочность инженерных коммуникаций и выявить невидимые для глаза дефекты. Такие испытания относят к неразрушающим методам контроля.
В основном вы будете использовать визуальный осмотр, но в ряде случаев потребуются и инструментальные способы. К последним мы причисляем: обследование тепловизором; проверку монометром; замер ватерпасом; обмер измерительной рулеткой.
При осмотре используйте фотосъемку — так вы точно зафиксируете объем дефектов и спланируете работы по их устранению .
Как оформить результаты осмотра?
Результаты обследования МКД фиксируйте в акте и журнале осмотров МКД. Этого требует пункт 14 Правил № 491. О том, как составить эти документы, мы рассказали ниже.
Акт осмотра
Утвержденной формы акта осмотра нет, поэтому вы можете его составить в свободной форме. Результаты обследования каждого дома фиксируйте в отдельном акте.
Сезонные осмотры делятся на весенние и на осенние. Укажите тот вид осмотра, который вы проводите.
Перечислите всех лиц, которые присутствовали на осмотре.
Зафиксируйте в акте результаты осмотра, даже если разрушений не обнаружено. Так вы покажете, что общее имущество находится в нормальном состоянии.
Уточняйте локацию мест разрушений и описывайте характер разрушений.
Акт должны подписать все лица, которые присутствовали на осмотре.
Опишите состояние всех элементов общего имущества МКД, даже если разрушений не обнаружено. Тогда из акта будет ясно, что вы проинспектировали весь дом, а не его отдельные части.
Подробно фиксируйте все нарушения состояния общего имущества МКД и факты угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Описывайте степень изношенности общего имущества и ссылайтесь на фотографии с места осмотра. Фотографии не обязательно распечатывать, достаточно поместить их в архив УО или ТСЖ, а на папке указать адрес МКД и дату съемки.
Уточняйте расположение мест разрушений, чтобы впоследствии быстро сориентироваться, где находится поврежденный элемент МКД. Не используйте общие фразы, точнее описывайте характер разрушений — так проще спланировать объем работ и доказать его жителям МКД.
Журнал осмотров.
Управляющая МКД организация должна вести журнал осмотров общего имущества в МКД. Рекомендованная форма журнала приведена в приложении 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.
По итогам осмотра отразите в журнале:
-выявленные неисправности и повреждения;
-техническое состояние элементов общего имущества.
По сути, в журнале нужно продублировать информацию, которая содержится в акте осмотра.
Дополнительно в журнале вы можете фиксировать ход устранения повреждений.
Ведение журнала осмотра многоквартирного дома.
Можно вести журнал в электронном виде. Это удобно, потому что позволит систематизировать информацию, эффективно выстроить работу по устранению нарушений и оперативно контролировать проведение восстановительных работ.
Что делать с результатами осмотра.
Не позже одного месяца со дня составления акта вы обязаны:
-составить перечень мероприятий и установить объемы работ, которые нужны для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
-уточнить объемы работ по текущему ремонту на текущий год;
-выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта.
Такие обязанности предусматривают пункт 13(1) Правил № 491, пункт 2.1.5 Правил № 170.
При планировании перечня мероприятий нужно определить сроки и ответственных лиц. Поэтому мы рекомендуем разделить мероприятия на три группы.
Ремонтные работы, которые УО, ТСЖ, ЖСК будут выполнять своими силами.
В этот перечень включите все мероприятия, которые планируете выполнить самостоятельно, без привлечения подрядчиков. Даты определите исходя из степени срочности выполнения работ, наличия строительных материалов и графика отпусков ваших работников.
Ремонтные работы, которые будут выполнять подрядчики или иные лица.
Создайте отдельный перечень для работ, на которые вы привлечете специализированные организации, подрядчиков или застройщика. Сроки выполнения назначайте с учетом необходимости проверить и принять результат их работ. Укажите ответственных лиц сторонних организаций и их контактные телефоны.
Мероприятия, которые должны выполнить собственники помещений или третьи лица.
В этот перечень включите работы, например, по демонтажу кладовых, которые устроили жители, или ремонт перекрытий, которые разрушили операторы связи. В этом перечне сроки проставьте те, которые указаны в предписаниях ГЖИ жителям или гарантийных письмах от третьих лиц.
Пресс-служба Санкт-Петербургской РОО
«Объединение Советов многоквартирных домов»
(РЦОК НП «ЖКХ-Контроль») по материалам НП «ЖКХ-Контроль»
-480x270.png)
-225x270.jpg)
Загрузка ...
