Региональным центром НП ЖКХ Контроль» в Тамбовской области проведен анализ правовых основ расчета стоимости работ и услуг по управлению многоквартиными домами.
В целом, понятие платы за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома и плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на коммунальные ресурсы, потребляемые при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления и тарифов, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации. То есть когда речь идет о такой составляющей платы за содержание жилого помещения как коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общедомового имущества, законодателем четко установлен порядок ее определения.
Иначе обстоит дело с определением платы за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома. С момента вступления в законную силу постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, …» (Минимальный перечень) законодательно определен перечень работ и услуг, которые являются обязательными для каждого многоквартирного дома. Учитывая обязательность норм Минимального перечня необходимо отметить, что его требования распространяются также и на собственников многоквартирных домов, не зависимо от формы их управления.
И во множестве случаев, будь то необходимость выбора собственниками управляющей организации и утверждение условий договоров управления, или разработка органами местного самоуправления конкурсной документации по отбору управляющей организации, все заинтересованные лица сталкиваются с одной и той же проблемой: как правильно обосновать, либо оценить корректность стоимости затрат, необходимых для выполнения комплекса работ, установленного Минимальным перечнем, в части определения платы за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома.
Анализ нормативно-правовой базы, регулирующей вопросы ценообразования на услуги управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов в Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что данная сфера регулирования катастрофически отстает от общей динамики развития жилищного законодательства.
Жилищным кодексом РФ установлено, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок определения цены договора и размер платы за коммунальные услуги. И если в отношении коммунальных услуг, а также коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества порядок их расчета законодательно определен, то в отношении порядка определения платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, такой определенности нет.
При этом стоит отметить, что речь идет не об отсутствии нормативных актов в данной сфере как таковых, а скорее о их уровне и моральном соответствии положениям жилищного законодательства в текущий момент времени. Характерным примером имеющегося дисбаланса является тот факт, что порядок расчета стоимости коммунальных ресурсов регулируется нормативными актами уровня постановления Правительства РФ, тогда как порядок определения стоимости услуг по управлению многоквартирным домом установлен на уровне приказов Госстроя РФ в 1999-2004 г.г., которые, как правило, носят рекомендательный характер.
При этом необходимо отметить, что жилищное законодательство является одной из самых динамично изменяющихся отраслей Российского права. Тот факт, что все указанные нормативные акты приняты до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, в который за 15 лет его действия были внесены изменения более 89-ю Федеральными законами, позволяет сделать вывод о том, что действующие методические рекомендации в вопросах ценообразования на услуги управления, содержания и ремонта жилья безнадежно устарели.
Таким образом законодателем, по сути, комплексно не определена методика расчета затрат, необходимых для исполнения Минимально перечня.
Принятый Минстроем России приказ от 06.04.2018 года № 213/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений …» не решил указанной проблемы, являясь, по сути, формальным документом как по содержанию, так и по своей нормативной силе.
Итогом вышеуказанного становится целый ряд негативных моментов, сказывающихся на функционировании сферы управления многоквартирными домами в целом, таких как:
– возможные злоупотребления управляющих организаций при разработке предложений по цене договора управления для собственников многоквартирных домов, заключающиеся в том, что в состав цены договора управления включаются необоснованные затраты;
– значительные сложности для собственников многоквартирных домов в оценке корректности представленных управляющими организациями предложений, и т.д.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости разработки единых подходов к формированию тарифов на услуги и работы по управлению многоквартирными домами, жизненно необходимых для обеспечения надлежащего содержания жилищного фонда страны в целом.
Загрузка ...
Должны получить свое развитие и совершенствование формы и содержания договоров на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг. В обязательном порядке в них должны содержаться показатели качества обслуживания, уровень и порядок оплаты услуг, санкции к обеим сторонам за нарушение условий договора. На федеральном уровне должны быть разработаны примерные договоры по каждому виду услуг, на региональном – утверждены формы договоров, отражающие особенности и уровень обслуживания конкретного региона, города. Кроме того, должна быть разработана система правовой и административной ответственности заказчика, предприятий ЖКХ и потребителей услуг за уклонения от заключения договоров, за нарушение договорных обязательств по качеству услуг и их оплате.
Размер оплаты жилого помещения нанимателем или собственником приватизированной квартиры должен включать затраты на содержание и ремонт жилья по установленным нормативам и правилам, обеспечивающие возмещение издержек по обслуживанию, текущему, капитальному и профилактическому ремонту мест общего пользования (межквартирных лестниц, лифтов, коридоров, крыш, технических подвалов, внутридомового инженерного оборудования, придомовой территории и др.), а также плату за наем жилого помещения, включающую затраты на строительство, реконструкцию жилья и прибыль, которая устанавливается договором между нанимателем (арендатором) и собственником жилья. Собственники жилья оплачивают содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, а также налог на недвижимое имущество.