Вопрос о количестве голосов, необходимом для утверждения на ОСС размера платы за содержания жилья, в ЖК РФ прямо не урегулирован и вызывает дискуссии.
С 2019 года Минстрой РФ и суды требовали большинства от всех голосов в доме Эксперты Ассоциации «Р1» отнесли изменение платы за содержание жилья на ОСС к п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ – другие вопросы компетенции ОСС или к условиям договора управления. Решения по обоим принимается простым большинством: более 50% от всех голосов участников собрания. В то же время Минстрой России в письме от 06.09.2019 № 32453-ОГ/04 обозначил иной подход: для повышения размера платы за содержание и ремонт жилья на ОСС необходимо набрать 50%+1 от всех голосов собственников МКД. И, как отмечала Елена Шерешовец, некоторые суды опираются именно на эту позицию. Актуальна она и сейчас. Мы проанализировали практику и нашли ссылки на письмо Минстроя России № 32453-ОГ/04 в актах последних двух-трёх лет, например: апелляционное определение Астраханского областного суда от 11.10.2023 по делу № 33-3743/2023; решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2022 по делу № А60-55227/2021; решение Арбитражного суда Москвы от 17.10.2023 по делу № А40-46849/2023; апелляционное определение Калужского областного суда от 03.08.2023 по делу № 2-1-2437/2023.
КС РФ в 2022 году утвердил простое большинство, и эту позицию в 2024 году поддержал Минстрой РФ Вместе с тем, исследуя вопрос, мы обнаружили новое письмо Минстроя России по данной теме – от 21.03.2024 № 7308-ОГ/00*. В нём ведомство пересмотрело свой подход и отразило совершенно иную позицию: «Размер платы за содержание жилого помещения в МКД принимается простым большинством, то есть большинством (более 50%) от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании». Также мы наткнулись на заслуживающее внимание определение Конституционного Суда РФ от 24.02.2022 № 338-О. В нём Суд фактически опередил Минстрой России и обозначил следующее: «Часть 1 ст. 46 ЖК РФ устанавливает порядок принятия решений ОСС помещений в МКД – большинством от общего числа голосов принимающих участие в таком собрании собственников, а также случаи, являющиеся исключениями из этого порядка, к которым не относится принятие решения об утверждении размера платы за содержание помещений в многоквартирном доме». КС РФ отметил, что подобное регулирование направлено на обеспечение справедливого баланса интересов всех собственников в МКД и не может расцениваться в качестве нарушений конституционных прав конкретного владельца помещения в доме.
В практике 2024 года суды требуют для утверждения размера платы собрать простое большинство голосов Примеры из практики судов общей юрисдикции подтверждают данный подход, например, в определении Восьмого КСОЮ от 29.02.2024 № 88-4852/2024. В собрании приняли участие собственники и их представители, обладавшие 54,89% от общего количества голосов в МКД. «За» новый размер платы проголосовало простое большинство. Суды двух инстанций отказались признать решения собрания недействительными, и кассационный суд подтвердил их правоту: «Вопросы об изменении размера платы за выполнение работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД […] утверждаются […] простым большинством участников собрания собственников помещений». Подобный подход встречается и в других судебных актах: определение Шестого КСОЮ от 09.04.2024 по делу № 88-7111/2024; апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2024 № 33-8002/2024; определение Третьего КСОЮ от 01.04.2024 № 88-5377/2024 по делу № 2-3186/2022; постановление 14 ААС от 08.02.2024 по делу № А44-5669/2023.
Смена позиции Минстроя РФ и судов упрощает работу УО по утверждению экономически обоснованного размера платы Как показывает анализ новых судебных решений и письма Минстроя РФ, вышедшие после публикации определения КС РФ № 338-О, с 2019 года и позиция ведомства, и мнение инстанций поменялись. Если раньше для изменения размера платы за содержание жилого помещения они требовали квалифицированного большинства – 50%+1 от всех голосов в доме, то в 2024 году появились многочисленные подтверждения, что для решения этого вопроса на ОСС достаточно простого большинства от голосов участников. Такое изменение в практике должно значительно облегчить УО и собственникам проведение собраний по вопросу утверждения экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения в МКД. Для управляющих организаций на УСН эта тема особенно актуальна в свете изменений, внесённых в НК РФ. С 1 января 2025 года такие компании обязаны платить НДС, и будут вынуждены включить этот налог в размер платы – но только через собрание.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/provedenie-oss/16544-skolko-nuzhno-golosov-chtoby-utverdit-na-oss-razmer-platy-v-mkd
Мнение руководителя РЦОК НП «ЖКХ Контроль», председателя правления РОО «Наш дом на Неве» Аллы Бредец:
«При выборе управляющей организации, имеющей лицензию, общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения заключается договор управления. Договор заключается на условиях, указанных в решении общего собрания (абзац второй ч.1 ст.162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)). Собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (абзац второй ч.1 ст.162 ЖК РФ). При заключении договора управления общим собранием определяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ). Следовательно, в соответствии с нормами жилищного законодательства, для того чтобы изменить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, необходимо, как минимум, наличие половины голосов от общего числа собственников + 1 голос. Письма Минстроя представляют собой лишь мнение органа и не обязательны для исполнения. Но поскольку они отражают позицию компетентного министерства, то влияют на практику работы УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, контрольно-надзорных органов (ГЖИ, прокуратуры, Роспотребнадзора). Если позиция управляющей организации выстроена на письме министерства или ведомства и вы не согласны с тарифами, которые вам предлагает управляющая компания, то оспорьте ее в суде. Согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), размер платежей за содержание жилого помещения утверждают собственники. Это значит, что УО не может повысить тариф произвольно — даже если этого требуют условия инфляции. Для увеличения тарифа у УО должны быть законные основания. Они могут появиться одним из двух способов: общее собрание собственников приняло положительное решение о повышении суммы или возможность индексации прописана в договоре управления. Если управляющая организация понимает, что прежнего размер платы не хватает, чтобы качественно содержать МКД, она может инициировать ОСС по вопросу повышения тарифа. Правда бывают случаи когда управляющая организация фальсифицирует решения принятые на общем собрании собственников…».
-480x270.png)
-480x270.png)
-480x270.png)
Загрузка ...
